مفاهیم مشابه و مرتبط با کاداستر

از آنجایی که حقوق کاداستر از جمله زیر شاخه‌های حقوق ثبت بوده و موضوعی فرا رشته‌ای با جمع داده‌های مربوط به علوم زمینی و منابع طبیعی، علوم جغرافیا و زیست محیطی و نهایتا علم حقوق دارد، لذا بجاست تا برخی از مفاهیم مشابه و یا مرتبط با موضوع، به اختصار احصاء و توشیح گردند.

1. مفاهیم مشابه (زیرمجموعه)

مقصود از مفاهیم مشابه کلیه مفاهیم داخل در تعریف حقوقی کاداستر و نقشه کاداستر است. این مفاهیم مشتمل بر مفهوم “لایه‌های کاداستر"، “عملیات کاداستر” و “نقشه” است. در زیر به تبیین مفاهیم اخیر پرداخته خواهد شد.

1ـ1. نقشه

“نقشه عبارت است از تصویری اورتوگونال (اشعه تصویر موازی و قائم از منطقه ای) از زمین که به اندازه معینی کوچک شده (مقیاس) و بر یک سطح افقی نشان داده می‌شود”  بنابراین تعریف کاشف به عمل می‌آید که در نقشه علاوه بر انعکاس مختصات زمین ـ به لحاظ موقع و موضع ـ صفات غیر هندسی آن نیز (بنابه ماهیت و هدف از تهیه نقشه) قید می‌گردد.

ملاحظه می‌گردد که سیر تحول عینیت نقشه از مرحله آنالوگ سنتی (نقشه‌های کاغذی) تا نقشه‌های دیجیتالی، که مزیت چند لایه‌ای و چند بعدی را در آنها فراهم آورده است، قابل استناد است. نقشه کاداستر از نوع نقشه‌های غالبا دیجیتالی با مقیاس بزرگ می‌باشد، چه اینکه نقشه‌ها از نقطه نظر اندازه به سه قسم “مقیاس کوچک"، “مقیاس متوسط” و “مقیاس بزرگ” تقسیم می‌شوند و نقشه کاداستر از نوع اخیر می‌باشد.

نقشه‌ها انواع گوناگونی دارند که بنا به هدف و ماهیت شان به نقشه‌های نظامی، زمین شناسی، خاک شناسی، گیاه شناسی، آب شناسی، تاریخی، آماری، توریستی، شهری و… تقسیم می‌شوند. لکن نقشه‌های کاداستری جزو نقشه‌های پیشرفته از نقشه‌های ثبتی به شمار می‌روند.

2ـ1. لایه‌های کاداستر

مطابق ماده 3 آیین نامه اجرایی ماده 156 قانون ثبت ـ که برابر قانون جامع کاداستر منسوخ گردیده ـ به مجموعه اطلاعات حقوقی، هندسی و فنی نقشه‌های کاداستر، لایه‌های کاداستر گفته می ـ شود. لذا لایه‌های کاداستر در بردارنده هرگونه اطلاعات ناشی از نقشه‌های کاداستری می‌باشد.

3ـ1. عملیات کاداستر

عملیات کاداستر مشعر بر عملیات فنی و نقشه برداری از املاک و داراییهای غیر منقول است، مراحل عملیات فنی به قرار زیر می‌باشد.

ـ ایجاد شبکه نقاط نقشه برداری

ـ عکسبرداری هوایی

ـ عملیات اندازه گیری

ـ نقاط کنترل زمینی

ـ تبدیل عکس به نقشه و تهیه نقشه فتوگرامتری

ـ تهیه نقشه زمینی و عملیات تکمیل زمینی

ـ استخراج اطلاعات ماهیتی و حقوقی املاک

ـ ورود اطلاعات مزبور به کامپیوتر

ـ پلاک گذاری ثبتی

ـ ایجاد لایه عرصه و نهایتا تهیه نقشه کاداستر

پورکمال، محمد، پیشین، ص38 به بعد

مفاهیم مرتبط

شماری از مفاهیم که در ارتباط با نقشه کاداستر و مرتبط با حقوق کاداستر می‌باشند. از جمله این مفاهیم را می‌توان عبارات “زمین"، “قطعه زمین"، “سیستم اطلاعات زمین” و ” سیستم اطلاعات جغرافیایی” در نظر گرفت.

1ـ2. زمین

ناحیه‌ای از سطح کره زمین به همراه آب، خاک، سخره ها، معادن، هیدروکربن‌ها و هوای بالای آن گفته می‌شود که در معنای آن معادل کلمه انگلیسی Earth است و در معنای محدودتر معادل کلمه Land می‌باشد، فارق از تعریف فوق که رویکرد جغرافیایی و طبیعی دارد، زمین، به لحاظ حقوقی، عبارت است از قسمتی از داراییهای غیر منقول که بدان عرصه نیز اطلاق گردیده و از منظر نوع کاربری به کاربری تجاری، زراعی، مسکونی، اداری، تقسیم شده و از منظر تقسیمات جغرافیای سیاسی به زمین شهری و روستایی و از جهت نوع مالکیت به زمین عموم، دولتی و خصوصی تقسیم می‌شود. زمین از نقطه نظر علوم و شهرسازی نیز ممکن است به منطقه، ناحیه، بلوک و محدوده نیز تقسیم گردد.

2ـ2. قطعه زمین

قطعه زمین از نقطه نظر حقوقی سهم معین و پیوسته‌ای از سطح زمین است که در آن حقوق ملکی و علاقه واحد و یکپارچه وجود داشته باشد. مرز بین قطعات در روی زمین به وسیله تعاریف توصیفی و عملیات نقشه برداری معین می‌شود، برای کاداستر، قطعه زمین به عنوان یک واحد فضایی مبنا و پایه شناخته شده است. بنابراین قطعه زمین کاداستری ناحیه‌ای از زمین است که هویت کاملا مجزایش توسط حد قانونی، پرداخت مالیات و یا کاربرد آن تعریف می‌شود.

3ـ2. سیستم اطلاعات جغرافیایی

سیستم اطلاعات جغرافیایی به مجموعه اطلاعات در بردارنده جغرافیای عمومی، سیاسی، اقتصادی، طبیعی (زمینی) و فرهنگی گویند. چنین سیستم اطلاعاتی با ارائه اطلاعات پایه‌ای به افراد، تجار، سیاسیون و غیره، باعث تسهیل در برنامه ریزی و کارآمدی آن می‌شود. پرواضح است که سیستم اطلاعات جغرافیایی عام‌تر از سیستم اطلاعات زمین است.

4ـ2. سیستم اطلاعات زمینی

سیستم اطلاعات زمینی نوعی بانک داده‌های مکانی به حساب می‌آید. در ماده 3 از آیین نامه مسبوق الذکر هدف از ذخیره لایه‌های کاداستر را شکل گیری بانک اطلاعات سرزمینی بیان نموده است. سیستم اطلاعات زمینی در فدراسیون بین المللی نقشه برداری به صورت زیر تعریف شده است: “سیستم اطلاعات زمینی ابزاری است برای تصمیم گیری‌های قانونی، مدیریتی و اقتصادی و کمکی است برای برنامه ریزی و توسعه که از یک سو شامل پایگاه داده‌های حاوی اطلاعات فیزیکی ـ فضایی زمین ـ مرجع برای یک ناحیه مشخص و تعریف شده است و از سوی دیگر تکنیک‌های جمع آوری، به هنگام سازی، پردازش و توزیع قانونمند داده‌ها را در برمیگیرد. ” مبنای سیستم اطلاعات زمین وجود یک سیستم همگن مرجع فضایی است که کار ارتباط داده‌ها را درون سیستم با دیگر داده‌های مربوط به زمین آسانتر می‌کند. درواقع، به کمک سیستم اطلاعات زمینی می‌توان به مدیریت زمین پرداخت. اینکه چه شخص یا نهادی صلاحیت تصمیم گیری و برنامه ریزی دارد؟ اینکه نوع کاربری و حدود بهره برداری از زمین به چه شکلی باشد؟ اینکه تغییرات اولیه و ثانویه چگونه بوده و مالک یا مالکین در طول زمان چه شخص یا اشخاصی بوده اند؟ و بسیاری از الگوهای مدیریتی و عمرانی دیگر در گرو الگوی سیستم اطلاعات زمین است.  از جمله مزیت‌های کاداستر ثبتی به وجود آوردن سیستم اطلاعات زمین است که آن نیز به نوبه خود موجب انضباط در زمین داری کشوری می‌شود.

رجبی فر، عباس، “مدیریت زمین و کاداستر"، فصل نامه شهرنگار، 1387، ص32

جرایم ثبتی

فعل یا ترک فعل مجرمانه‌ای که در جریان عملیات ثبتی و یا پس از آن، با نقض قوانین و مقررات راجع به ثبت اسناد و املاک ارتکاب می‌یابد، تحت عنوان جرایم ثبتی قرارمی گیرند. این جرایم، چه از نظر تعداد و چه از نظر آثاری که به بار می‌آورند، جرایم پراهمیتی محسوب می‌شوند. این جرایم از نظر آثاری ـ مستقیم یا غیرمستقیم ـ که بر جای می‌گذارند، توجه خاص تدبیرکنندگان سیاست جنایی را می‌طلبد.

از این رو، با توجه به اهمیت موارد مذکور، جرایم ثبتی که به عنوان گونه‌ای از جرم‌های اقتصادی، پدیده‌ای نوظهور در سطح ملی و جهانی به شمار می‌آیند، نه تنها مانع رشد و توسعه جوامع انسانی و سلامت روابط اجتماعی و قضایی است، بلکه ارتکاب بزهکاری در این عرصه از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است. از دیگر سو، همانند هر جرم دیگری، درباره جرایم ثبتی نیز، اقدام‌های پیشگیرانه، مؤثرتر و کم هزینه‌تر از اقدامات سرکوبگرانه و کیفری است.

بدین سان، در وهله نخست، علت شناسی و به عبارت بهتر، شناختن علل و عوامل زمینه ساز ارتکاب این جرایم، شایان توجه است. آنگاه، در راستای کاهش یا ریشه کن کردن این عوامل و تحقق بهداشت حقوق و قضایی در عمل، باید تدابیر و اقداماتی اندیشیده شود. استفاده از ابزارهای کیفری و غیرکیفری در این زمینه می‌تواند راهکارهایی در جهت مبارزه با جرایم ثبتی باشد.

ما در این فصل ابتدا از نظر مفهوم شناسی به بررسی جرایم ثبتی پرداخته و سپس علل و عوامل ارتکاب این جرایم و نهایتا اقدامات کلی پیشگیرانه در ارتکاب این دسته از جرایم را بررسی خواهیم نمود.

الف) مفهوم شناسی جرایم ثبتی

تعریف جرم ثبتی، تفاوت جرایم ثبتی و ویژگی های جرم ثبتی از جمله مفاهیمی است که در این مرحله بررسی می نماییم.

1. تعریف جرم ثبتی

ثبت، فرایندی استمرار یافته در طول زمان و دارای چندین مرحله است. به موازات این تعدد مراحل، جرایم ثبتی نیز در برهه‌های مختلفی از فرایند ثبت، ارتکاب می‌یابند؛ اما همه آن‌ ها در مرتبط بودن با فرایند ثبت، با یکدیگر مشترک هستند.

شناخت جرم ثبتی و نیز گونه‌های آن، مستلزم تبیین و تعریف جرم یا جرایم ثبتی است تا بتوان بر اساس آن، ارکان و اجزای تشکیل دهنده این گونه جرم‌ها را مورد تجزیه و تحلیل قرار داد. اما همان گونه که قانونگذار ایرانی از جرم ثبتی، تعریفی ارائه نکرده است، در نوشته‌های حقوقی مربوط به حقوق ثبت نیز به تعریف این جرم، اشاره نشده و صرفا به بیان گونه‌های آن اکتفا شده است.

تنها یک تعریف از جرایم ثبتی ارائه شده است که بیان می‌دارد: “جرایم ثبتی اسناد و املاک، فعل یا ترک فعلی است که در قوانین و مقررات موضوعه کشور پیرامون ثبت اسناد و املاک، به عنوان جرم محسوب و برای آن مجازات تعیین شده است”

اگرچه نمی‌توان مدعی نادرستی این تعریف شد، اما باید گفت که تعریف مزبور، بسیار کلی است؛ به طوری که تصویر روشن و دقیقی در ذهن مخاطب نسبت به جرم ثبتی ایجاد نمی‌کند. از این رو، با عنایت و توجه به ویژگی‌ها و نیز گونه‌های جرم ثبتی می‌توان، آن را این گونه تعریف کرد: ” فعل یا ترک فعل مجرمانه‌ای است که در جریان عملیات ثبتی و یا پس از آن، با نقض قوانین و مقررات راجع به ثبت اسناد و املاک ارتکاب می‌یابد".

حاجیانی گل بینی، علی، نگاهی به جرایم ثبتی و جایگاه آن در حقوق جزای اسلامی، 1375، مجله کانون سردفتران، شماره 25، ص11

تفاوت جرایم ثبتی و تخلفات ثبتی

تخلفات ثبتی دارای ماهیتی متفاوت با جرایم ثبتی هستند و از لحاظ مرجع رسیدگی و پاسخ یا واکنش نسبت به آن نیز کاملا با هم متفاوت هستند.

این تخلفات به جز یک مورد و آن هم صدور سند مالکیت معارض که توسط کارکنان ثبت اسناد و املاک ارتکاب می­یابد، سایر تخلفات مورد بحث توسط صنف مشخص یعنی سردفتران و دفتریاران <a href="https://notary662th.ir/%D9%84%DB%8C%D8%B3%D8%AA-%D9%85%D9%82%D8%A7%D9%84%D8%A7%D8%AA/” title=”دفاتر اسناد“>دفاتر اسناد رسمی ارتکاب می­یابند در حالی که جرایم ثبتی توسط سردفتران و کارکنان دفاتر اسناد رسمی امکان پذیر است.

برخی از تخلفات ثبتی عبارتند از: تخلفات مربوط به اداره دفترخانه مانند غیبت غیر مجاز و تمرد از دستورات مقامات مافوق و ثبت سند خارج از حوزه فعالیت و مأموریت دفاتر اسناد رسمی و…

3. ویژگی های جرایم ثبتی

برخی از مهم‌ترین ویژگی‌های جرایم ثبتی در این بند مورد اشاره قرار می‌گیرند

در نظام تقنینی کیفری ایران، جرایمی که رفتار مادی مرتکب آن‌ ها متشکل از ترک فعل باشد، به ندرت به چشم می‌خورد و اصولا قانونگذار ایرانی تمایل چندا نی به <a href="http://jclr.atu.ac.ir/article_841.html” title=”جرم انگاری“>جرم انگاری ترک فعل از خود نشان نمی‌دهد، اما در زمینه جرایم ثبتی، ترک فعل‌های چندی وجود دارد که قانونگذار اقدام به جرم انگاری آنها کرده است.

خصوصیت مرتکب در بسیاری از جرایم دارای اهمیت است. با این توضیح که معمولا مستخدمان و کارکنان سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و دفاتر اسناد رسمی یا متولی اوقاف مرتکب جرم ثبتی میشوند.

در بسیاری از جرایم زیرمجموعه این عنوان، جنبه خصوصی جرم غلبه داده شده است و به عبارت دیگر، جرم قابل گذشت اعلام شده است. حتی در مواردی که طبع جرم چنین اقتضایی ندارد. برای نمونه، در مواد 105 به بعد قانون ثبت، تقاضای ثبت ملک در حکم کلاهبرداری تلقی شده است، اما بر خلاف <a href="https://www.yasa.co/blog/tips-on-crime-scams/” title=”جرم کلاهبرداری“>جرم کلاهبرداری که غیرقابل گذشت است، ماده 111 قانون ثبت، ثبت ملک غیر را داخل در جرایم قابل گذشت دانسته است.

محمدی، سید جلیل؛ جرائم ثبتی، همدان، نشر همسفر، 1388، چاپ اول، صص 89 و 90

. برای آگاهی بیشتر نگاه کنید به: حاجیانی گل بینی، علی، نگاهی به جرایم ثبتی و جایگاه آن در حقوق جزای اسلامی، مجله کانون سردفتران و دفتریاران، شماره 25. برای نمونه، نگاه کنید به: پرونده‌های کلاسه 83/4ب 292 دادسرای مجتمع قضایی شهید محلاتی؛ یکی از نقاط برجسته این پرونده، وجود یک کارمند ثبت در بین متهمان است که به تسهیل زمینه ارتکاب جرم کمک زیادی کرده است.

انواع جرایم ثبتی

قانون گذار ایران برای جرایم ثبتی انواع و مصادیق مختلفی را مشخص کرده است که این جرایم بدین شرح است:

1. جرایم ثبتی خاص

جرم‌هایی هستند که هویت مستقلی به آن‌ ها داده شده است و در ماده قانونی مربوط، علاوه بر جرم انگاری، مجازات آن نیز رأسا و بدون احاله به ماده قانونی یا عنوان مجرمانه دیگر تعیین شده است. این جرم‌ها عبارتند از:

ـ اقدام مستدعی ثبت ملک با مفلس قلمداد کردن خود به منظور فرار از ادای حق طرفی که دادگاه صالح رأی به نفع او صادر کرده است.

ـ معامله معارض

ـ امتناع سردفتر یا دفتریار معذور از خدمت دفترخانه اسناد رسمی از تحویل مدارک مربوطه به مرجع تعیین شده توسط اداره ثبت محل

ـ انجام معامله با سند مالکیت معارض

2. جرایم ثبتی در حکم جعل، خیانت در امانت و کلاهبرداری

جرایم ثبتی در حکم جعل، خیانت در امانت و کلاهبردای نیز به زیر مجموعه هایی تقسیم می شوند:

1ـ2. جرایم ثبتی در حکم جعل

جرایمی هستند که گرچه تعریف جرم ثبتی بر آن‌ ها صادق است، اما مجازات آ نها در ماده قانونی مربوطه تعیین نشده است، بلکه در حکم جعل قلمداد شده اند. از این رو، برای تعیین مجازات آنها باید به مواد قانونی مربوط به جعل مراجعه کرد. این جرم‌ها عبارتند از:

ـ جرایم مستخدمان و اجزای ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی

ـ صدور گواهی خلاف واقع از سوی مستخدمان و اجزای ثبت اسناد و املاک

2ـ2. جرایم ثبتی در حکم خیانت در امانت

در این دسته، جرم ثبتی‌ای قرار می‌گیرد که قرابت ساختاری زیادی با جرم خیانت در امانت دارد و از این رو، قانونگذار از تعیین مجازات مستقل برای آن خودداری کرده و آن را در حکم خیانت در امانت قرار داده است. این جرم عبارت است از:

ـ ” تبانی متولی یا نماینده اوقاف با متقاضیان ثبت املاک وقف و حبس و ثلث باقی”

3ـ2. جرایم ثبتی در حکم کلاهبرداری

جرایم ثبتی این گروه، جرم‌هایی هستند که قانونگذار مجازات آنها را همچون مجازات جرم کلاهبرداری قرار داده است. این جرم‌ها عبارتند از:

ـ تقاضای ثبت ملک توسط مالک سابق یا وارث وی

ـ تقاضای ثبت ملک موضوع امانت توسط شخص امین

ـ تبانی امین ملک با شخصی دیگر در تقاضای ثبت ملک امانی توسط

ـ متصرف قلمداد کردن خود نسبت به ملک دیگری و تقاضای ثبت آن

ـ امتناع از رد حق به صاحب آن و عدم تصدیق حق وی در معاملات با حق استرداد

ـ عدم انعکاس حقوق اشخاص نسبت به املاک و اسناد از بین رفته در اثر جنگ یا حوادث غیرمترقبه در تقاضای شخص متقاضی در یافت سند.

قانون ثبت اسناد و املاک کشور مصوب 1310، ماده 45

قانون ثبت اسناد و املاک کشور، اصلاحی 1312، ماده 17

قانون دفاتر اسناد رسمی مصوب 1354، ماده 26

قانون راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض مصوب 1333، ماده 6

قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310، ماده 100

همان، ماده 103

همان، ماده 28

همان، مواد 105 و 106

همان، ماده 107

همان، ماده 108

همان، ماده 109

همان ، ماده 116

قانون نحوه صدور اسناد مالکیت املاکی که اسناد آنها در اثر جنگ یا حوادث غیرمترقبه‌ای مانند زلزله، سیل و آتش سوزی از بین رفته‌اند مصوب 1370، ماده 15