دکتر نادر مهرگان
بهمن 1389
چکیده
اهمیت روزافزون بازار داراییها، بررسی مداوم این بازار را ضروری میسازد. یکی از اجزای مهم سیستم مالی، بازار مسکن است. در سالهای اخیر بازار مسکن همواره با نوسانات سوداگرانه مواجه بوده است. یکی از عوامل اصلی رشد جهشی قیمت مسکن، تقاضای دارایی مسکن است که خود ریشه در مشکلات ساختاری اقتصاد کلان از جمله رشد شتابان نقدینگی و عدم ظرفیتپذیری سایر بخشهای اقتصادی برای جذب این نقدینگی دارد. حال سؤالی که مطرح میشود این است که آیا نقدینگی جهانی به قیمتهای مسکن سرازیر میشود؟ در این مطالعه اثر نقدینگی بر نوسان قیمت بازار مسکن در ایران و بیست کشور OECD که نوسانات قیمت مسکن در دهههای اخیر در آنها بیشتر از سایر کشورها به چشم میخورد بررسی شده است. روش تجزیه و تحلیل اطلاعات در این پژوهش، روش کمی و در قالب مدلهای اقتصادسنجی Panel Data بوده و با دادههای فصلی ( 2009-1980) و با بهره گرفتن از نرمافزار Eviews انجام شده است. ابتدا یک مدل پایه برای تمامی کشورهای منتخب برآورد شده و سپس کشورها به دو گروه کشورهای دارای درآمد نفتی و کشورهای فاقد درآمد نفتی تقسیم شده و نتایج حاصل از رگرسیون با هم مقایسه شده اند و در نهایت به بررسی اثرات ناشی از بحران نقدینگی 2008 بر قیمت مسکن کشورهای نفتخیز پرداخته شده است. نتایج تخمینها حاکی از آن است که در کل مدلهای مورد مطالعه نقدینگی اثر مثبت و به شدت معنیداری بر قیمت مسکن دارد و سهم قابل توجهی از نوسانات قیمت مسکن توسط نقدینگی موجود در این بخش توضیح داده میشود. در مدل کشورهای دارای درآمد نفتی، کشش و اثر نهایی نقدینگی بزرگتر از مدل پایه و مدل کشورهای فاقد درآمد نفتی است، در نتیجه در کشورهای نفتخیز نقدینگی اثر بزرگتری بر قیمت مسکن دارد. همچنین در بحران مالی 2008، درآمدهای نفتی به عنوان کانال نقدینگی اثر منفی بر قیمت مسکن در کشورهای نفتخیز منتخب داشته اند.
فهرست مطالب
فصل اول: کلیات تحقیق
1-1-مقدمه 2
1-2- بیان مساله 5
1-3- ضرورت انجام پژوهش 8
1-4- فرضیه تحقیق 9
1-5- اهداف تحقیق 9
1-6- روش انجام تحقیق 9
1-7- تعاریف مفاهیم و اصطلاحات 10
فصل دوم: مبانی نظری و پیشینه تحقیق
2-1- مقدمه 14
2-2- مکانیزم تعیین قیمت در بازار مسکن 15
2-2-1- قیمت مسکن در کوتاهمدت 15
2-2-2- قیمت مسکن در بلندمدت 17
2-3- عوامل مؤثر بر قیمت مسکن 19
2-4- نظریه عوامل بنیادی 21
2-5- اثرات مخرب شوکها بر بازار سرمایه و اقتصاد ملّی 21
2-6- فرآیند تعدیل قیمت 22
2-7- بخش مسکن و نوسانات اقتصادی 24
2-8- آثار نامطلوب نوسانات اقتصادی 25
2-8-1- آثار رکود 26
2-9- ارتباط حجم پول و بازار مسکن 27
2-9-1- کانال تقاضای پول 27
2-9-2- کانال تورم دارایی 28
2-9 -3- کانال اعتبارات 29
2-10- اهمیت نقدینگی در بخش مسکن 31
2-11- نقدینگی و بازار مسکن 33
2- 12- قیمت مسکن و سیاست پولی در 18 کشور صنعتی 36
2-13- اعتبارات و قیمت مسکن 37
1-14- مطالعات تجربی 41
1-14-1-نقدینگی و قیمت دارایی، چگونه ارتباط این دو قوی است؟ 41
2-14-2-مازاد نقدینگی جهانی و قیمت مسکن 42
2-14-3- نقدینگی جهانی و قیمت دارایی در یک مدلCVAR 44
2- 14-4- کشش قیمتی بلندمدت عرضه ساختمانهای جدید در ایالات متحده و انگلستان 46
2-14-5- چه چیزی پویایی قیمت مسکن را تحریک می کند؟ 48
2-14-6- قیمت مسکن، تسهیلات (وام) بانکی و سیاست پولی 49
2-14-7- حساسیت اعتباری، قیمت مسکن و قواعد بهینه سیاست پولی 51
2-14-8- سیاست پولی و افزایش قیمت مسکن ایالات متحده امریکا 53
2-14-9- تضمین ثبات مالی: ساختار مالی و اثرات سیاست پولی بر قیمت دارائیها 54
2- 14-10- عوامل تعیین کننده قیمت مسکن در ایران 56
2-14-11- تاثیر شوکهای نقدینگی بر نوسانات قیمت در بازار مسکن (مطالعه موردی استان تهران) 59
2-14-12- بررسی واکنش سیاست پولی بر حباب قیمت مسکن در ایران 60
2-14-13- بررسی اثر سیاست پولی بر حباب قیمت مسکن در دورههای رونق و رکود در ایران 61
2-14-14- بررسی اثر سیاست پولی بر حباب قیمت مسکن: مطالعه بین کشوری 62
2-14-15- بررسی تأثیر نقدینگی بر حباب قیمتی مسکن در نقاط شهری ایران 63
فصل سوم: روش تحقیق و تحلیل روند و تحولات متغیرها
3-1-مقدمه 68
3-2- معرفی الگو 69
3-3- نمونه آماری و خصوصیات آنها 69
3-4- روش جمعآوری داده ها 70
3-5- تشکیل الگو برای دادههای تابلوئی (مقطعی-سری زمانی) 70
3-5-1- مزیت استفاده از دادههای تابلویی نسبت به سری زمانی و دادههای مقطعی 70
3-5-2- روشهای تخمین 72
3-6- تصریح مدل و معرفی متغیرها و داده ها 74
3-6-1- مدل 74
3-6-2- توضیح دادههای آماری 76
3-7 -تحلیل روند متغیرها 80
3-7-1- شاخص قیمت مسکن 80
3-7-2- نقدینگی 82
3-7-3- روند قیمت مسکن و نقدینگی در ایران 84
3-8- روند تحولات متغیرها 89
3-8-1- بخش مسکن 89
3-8-2- متغیرهای اساسی اقتصاد کلان، سیاست پولی و قیمت دارایی 90
فصل چهارم: تخمین مدل و تفسیر نتایج
1-4- مقدمه 98
4-2- داده های آماری مورد استفاده 98
4-3- آزمون ریشه واحد 99
4-4- آزمون هاسمن 102
4-5- برآورد مدل اول 103
4-6- برآورد مدل دوم 111
4-7- اثر بحران اقتصادی 2008 بر بخش مسکن کشورهای نفتخیز 116
4-8- مقایسه کشش و اثرات نهایی مدلها 119
فصل پنجم: خلاصه، نتیجهگیری و پیشنهادات
5-1- مقدمه 123
5-2- خلاصه تحقیق 123
5-3- نتیجهگیری 127
5-4- بررسی فرضیه تحقیق 131
5-5- توصیهها و پیشنهادات 132
منابع
منابع فارسی 135
منابع لاتین 136
فهرست جداول
جدول 2-1- خلاصه مطالعات تجربی انجام شده 64
جدول 3-1- تحلیل رشد متغیرها در دو گروه کشورها 93
جدول 4-1- توضیح دادههای آماری 99
جدول 4-2- نتایج حاصل از آزمون ریشه واحد بر روی لگاریتم متغیرها 101
جدول 4-3- نتایج تخمین برای مدل اول 104
جدول 4-4- نتایج تخمین برای مدل تعدیل اثرات فصلی 110
جدول 4-5- نتایج تخمین مدل برای کشورهای نفتخیز 113
جدول 4-6- نتایج تخمین مدل برای کشورهای فاقد درآمد نفتی 115
جدول 4-7- نتایج برآورد اثر بحران 2008 بر کشورهای نفتخیز 118
