دکتر نادر مهرگان

 

بهمن 1389
 

 

 

 

 

 

 

 

چکیده
اهمیت روزافزون بازار دارایی­ها، بررسی مداوم این بازار را ضروری می­سازد. یکی از اجزای مهم سیستم مالی، بازار مسکن است. در سال­های اخیر بازار مسکن همواره با نوسانات سوداگرانه مواجه بوده است. یکی از عوامل اصلی رشد جهشی قیمت مسکن، تقاضای دارایی مسکن است که خود ریشه در مشکلات ساختاری اقتصاد کلان از جمله رشد شتابان نقدینگی و عدم ظرفیت­پذیری سایر بخش­های اقتصادی برای جذب این نقدینگی دارد. حال سؤالی که مطرح می­شود این است که آیا نقدینگی جهانی به قیمت­های مسکن سرازیر می­شود؟ در این مطالعه اثر نقدینگی بر نوسان قیمت بازار مسکن در ایران و بیست کشور OECD که نوسانات قیمت مسکن در دهه­های اخیر در آنها بیشتر از سایر کشورها به چشم می­خورد بررسی شده است. روش تجزیه و تحلیل اطلاعات در این پژوهش، روش کمی و در قالب مدل­های اقتصاد­سنجی Panel Data بوده و با داده­های فصلی ( 2009-1980) و با بهره گرفتن از  نرم­افزار Eviews  انجام شده است. ابتدا یک مدل پایه برای تمامی کشورهای منتخب برآورد شده و سپس کشورها به دو گروه کشورهای دارای درآمد نفتی و کشورهای فاقد درآمد نفتی تقسیم شده و نتایج حاصل از رگرسیون با هم مقایسه شده ­اند و در نهایت به بررسی اثرات ناشی از بحران نقدینگی 2008 بر قیمت مسکن کشورهای نفت­خیز پرداخته شده است. نتایج تخمین­ها حاکی از آن است که در کل مدل­های مورد مطالعه نقدینگی اثر مثبت و به شدت معنی­داری بر قیمت مسکن دارد و سهم قابل توجهی از نوسانات قیمت مسکن توسط نقدینگی موجود در این بخش توضیح داده می­شود. در مدل کشورهای دارای درآمد نفتی، کشش و اثر نهایی نقدینگی بزرگتر از مدل پایه و مدل کشورهای فاقد درآمد نفتی است، در نتیجه در کشورهای نفت­خیز نقدینگی اثر بزرگتری بر قیمت مسکن دارد. همچنین در بحران مالی 2008، درآمدهای نفتی به عنوان کانال نقدینگی اثر منفی بر قیمت مسکن در کشورهای نفت­خیز منتخب داشته اند.

 

فهرست مطالب

 

فصل اول: کلیات تحقیق

 

 1-1-مقدمه 2

 

1-2- بیان مساله 5

 

1-3- ضرورت انجام پژوهش 8

 

1-4- فرضیه تحقیق 9

 

1-5-  اهداف­ تحقیق 9

 

1-6- روش انجام تحقیق 9

 

1-7- تعاریف مفاهیم و اصطلاحات 10

 

 

 

فصل دوم: مبانی نظری و پیشینه تحقیق

 

 2-1- مقدمه 14

 

2-2- مکانیزم تعیین قیمت در بازار مسکن 15

 

2-2-1- قیمت مسکن در کوتاه­مدت 15

 

2-2-2- قیمت مسکن در بلندمدت 17

 

2-3- عوامل مؤثر بر قیمت مسکن 19

 

2-4- نظریه عوامل بنیادی 21

 

2-5- اثرات مخرب شوک­ها بر بازار سرمایه و اقتصاد ملّی 21

 

2-6- فرآیند تعدیل قیمت 22

 

2-7- بخش مسکن و نوسانات اقتصادی 24

 

2-8- آثار نامطلوب نوسانات اقتصادی 25

 

2-8-1- آثار رکود 26

 

2-9- ارتباط حجم پول و بازار مسکن 27

 

2-9-1- کانال تقاضای پول 27

 

2-9-2- کانال تورم دارایی 28

 

2-9 -3- کانال اعتبارات 29

 

2-10- اهمیت نقدینگی در بخش مسکن 31

 

2-11- نقدینگی و بازار مسکن 33

 

2- 12- قیمت مسکن و سیاست پولی در 18 کشور صنعتی 36

 

2-13- اعتبارات و قیمت مسکن 37

 

1-14- مطالعات تجربی 41

 

1-14-1-نقدینگی و قیمت دارایی، چگونه ارتباط این دو قوی است؟ 41

 

2-14-2-مازاد نقدینگی جهانی و قیمت مسکن 42

 

2-14-3- نقدینگی جهانی و قیمت دارایی در یک مدلCVAR 44

 

2- 14-4- کشش قیمتی بلندمدت عرضه ساختمان­های جدید در ایالات متحده و انگلستان 46

 

2-14-5- چه چیزی پویایی قیمت مسکن را تحریک می­ کند؟ 48

 

2-14-6- قیمت مسکن، تسهیلات (وام) بانکی و سیاست پولی 49

 

2-14-7- حساسیت اعتباری، قیمت مسکن و قواعد بهینه سیاست پولی 51

 

2-14-8- سیاست پولی و افزایش قیمت مسکن ایالات متحده امریکا 53

 

2-14-9- تضمین ثبات مالی: ساختار مالی و اثرات سیاست پولی بر قیمت دارائی­ها 54

 

2- 14-10- عوامل تعیین کننده قیمت مسکن در ایران 56

 

2-14-11- تاثیر شوک­های نقدینگی بر نوسانات قیمت در بازار مسکن (مطالعه موردی استان تهران) 59

 

2-14-12- بررسی واکنش سیاست پولی بر حباب قیمت مسکن در ایران 60

 

2-14-13- بررسی اثر سیاست پولی بر حباب قیمت مسکن در دوره­های رونق و رکود در ایران 61

 

2-14-14- بررسی اثر سیاست پولی بر حباب قیمت مسکن: مطالعه بین کشوری 62

 

2-14-15- بررسی تأثیر نقدینگی بر حباب قیمتی مسکن در نقاط شهری ایران 63

 

 

 

فصل سوم: روش­ تحقیق و تحلیل روند و تحولات متغیرها

 

 3-1-مقدمه 68

 

3-2- معرفی الگو 69

 

3-3- نمونه آماری و خصوصیات آن­ها 69

 

3-4- روش جمع­آوری داده­ ها 70

 

3-5- تشکیل الگو برای داده­های  تابلوئی (مقطعی-سری زمانی) 70

 

3-5-1- مزیت استفاده از داده­های تابلویی نسبت به سری زمانی و داده­های مقطعی 70

 

3-5-2- روش­های تخمین 72

 

3-6- تصریح مدل و معرفی متغیر­ها و داده­ ها 74

 

3-6-1- مدل 74

 

3-6-2- توضیح داده­های آماری 76

 

3-7 -تحلیل روند متغیرها 80

 

3-7-1- شاخص قیمت مسکن 80

 

3-7-2-  نقدینگی 82

 

3-7-3- روند قیمت مسکن و نقدینگی در ایران 84

 

3-8- روند تحولات متغیرها 89

 

3-8-1- بخش مسکن 89

 

3-8-2- متغیرهای اساسی اقتصاد کلان، سیاست پولی و قیمت دارایی 90

 

 

 

 

 

فصل چهارم: تخمین مدل و تفسیر نتایج

 

 1-4- مقدمه 98

 

4-2- داده های آماری مورد استفاده 98

 

4-3- آزمون ریشه واحد 99

 

4-4- آزمون هاسمن 102

 

4-5- برآورد مدل اول 103

 

4-6- برآورد مدل دوم 111

 

4-7- اثر بحران اقتصادی 2008 بر بخش مسکن کشورهای نفت­خیز 116

 

4-8- مقایسه کشش و اثرات نهایی مدل­ها 119

 

 فصل پنجم: خلاصه، نتیجه­گیری و پیشنهادات

 

 5-1- مقدمه 123

 

5-2- خلاصه تحقیق 123

 

5-3- نتیجه­گیری 127

 

5-4- بررسی فرضیه تحقیق 131

 

5-5- توصیه­ها و پیشنهادات 132

 

منابع

 

منابع فارسی 135

 

منابع لاتین 136

 

 فهرست جداول

 

جدول 2-1- خلاصه مطالعات تجربی انجام شده 64

 

جدول 3-1- تحلیل رشد متغیرها در دو گروه کشورها 93

 

جدول 4-1- توضیح داده­های آماری 99

 

جدول 4-2- نتایج حاصل از آزمون ریشه واحد بر روی لگاریتم متغیرها 101

 

جدول 4-3- نتایج تخمین برای مدل اول 104

 

جدول 4-4-  نتایج تخمین برای مدل تعدیل اثرات فصلی 110

 

جدول 4-5- نتایج تخمین مدل برای کشورهای نفت­خیز 113

 

جدول 4-6- نتایج تخمین مدل برای کشورهای فاقد درآمد نفتی 115

 

جدول 4-7- نتایج برآورد اثر بحران 2008 بر کشورهای نفت­خیز 118