محکوم به مال غیرمنقول

در صورتی که محکوم به، مال غیرمنقول باشد، نیاز به انتقال ملک یا ثبت آن در دفتر اسناد رسمی دارد. چنانچه محکوم علیه حاضر به تنظیم سند گردد موضوع پایان می پذیرد. اما اگر محکوم علیه حاضر به تنظیم سند انتقال نگردد دادگاهی که نظارت بر اجرای حکم دارد و دستور اجرا را داده است مامور اجرا را به نمایندگی محکوم علیه ممتنع برای تنظیم سند معین می نماید.

در صورتی که برای تنظیم سند انتقال، دفترخانه مفاصاً حساب دارایی و شهرداری مطالبه نماید و محکوم علیه حاضر به پرداخت نباشد در این صورت طبق ماده 51 ق. ا. ا. م از اموال محکوم علیه به میزانی توقیف شود که معادل محکوم به و هزینه های اجرایی باشد و هزینه های اجرایی طبق ماده 108 شامل مخارج سند انتقال هم می شود که باید از محل فروش اموال از طریق قانون تامین گردد.

و هرگاه محکوم علیه از تسلیم سند مالکیت خودداری نماید در این جا نیز تشریفات ثبتی و تنظیم سند به نام محکوم له با اخطار به محکوم علیه و صدور بخشنامه به دفاتر اسناد رسمی اقدام و نسبت به ثبت ملک به نام محکوم له در دفتر املاک و صدور سند مالک به نام او می نماید.

گاهی در مورد تحویل مال غیرمنقول مهلتی لازم است تا امر تخلیه انجام گیرد در این صورت مهلت لازم را مامور اجرا به محکوم علیه می دهد. البته جهت اعطای این مهلت جلب رضایت محکوم له ضروری است. زیرا اساساً در طول اجرا، مهلت های قانونی به محکوم علیه داده شده و اعطای مهلت در این مورد جز با رضایت محکوم له جایز نمی باشد زیرا دادن مهلت در این مورد نوعی به تعویق انداختن اجرای حکم  می باشد.

مبحث چهارم: توقیف اموال غیرمنقول فاقد سابقه ثبت

نکته جالب، در مورد توقیف مال غیرمنقول ثبت نشده است عموما” در مورد اموال منقول کمتر می‏توان به اماریت تصرف به عنوان مالکیت تردید کرد.چه آن‏ که این تردید بیشتر در مورد ملک غیرمنقول وجود دارد که با توجه به مقررات قانون ثبت اسناد و املاک (مواد 22 و 46 الی 48 قانون‏ ثبت)، آیا تصرف در ملک غیرمنقول که سابقه ثبتی ندارد می‏تواند اماره‏ مالکیت شناخته شود یا خیر؟

به نظر نگارنده پاسخ مثبت است زیرا اماره تصرف دلیل عمومی‏ مالکیت متصرف در تمامی اموال منقول و غیرمنقول به شمار می‏رود و مقررات ثبتی فوق الاشعار را بایدمقررات استثنایی تلقی کرد که تنها ناظر بر املاکی است که دارای سابقه ثبتی هستند. درنتیجه، همان‏طور که‏ در خصوص اموال منقول مذکور افتاده،در اموال غیرمنقول ثبت نشده،تصرف به عنوان دلیل مالکیت متصرف قلمداد می‏گردد و محکوم له نیز در توقیف اموال غیرمنقول ثبت نشده محکوم علیه، تنها می‏تواند املاکی را معرفی و تقاضای بازداشت آنهارا نماید که این املاک در تصرف مالکانه‏ محکوم علیه بوده و یا محکوم علیه به موجب حکم نهایی دادگاه مالک‏ شناخته شده باشد. ماده 101 ق.ا.ا.م  نیز مقرر می‏دارد: «توقیف مال غیرمنقولی که سابقه ثبت ندارد به عنوان مال محکوم علیه‏ وقتی جایز است که محکوم علیه در آن تصرف مالکانه داشته باشد و یا محکوم علیه به موجب حکم نهایی مالک شناخته شده باشد.در موردی که حکم بر مالکیت محکوم علیه صادر شده ولی به مرحله نهایی نرسیده باشد، توقیف مال مزبور در ازاء بدهی محکوم علیه جایز است ولی ادامه عملیات‏ اجرایی موکول به صدورحکم نهایی است.»

مبحث پنجم: توقیف اموال غیرمنقول دارای سابقه ثبت

برای توقیف اموال غیرمنقول محکوم علیه نیز اولین قدم، شناسایی مال محکوم علیه می باشد. به عبارت دیگر ابتدا باید معلوم نمود که آیا مال غیرمنقول متعلق به محکوم علیه می باشد و در صورت احراز این موضوع نسبت به توقیف آن اقدام کرد.

اموال غیرمنقول به دو دسته تقسیم می شوند اموال غیرمنقولی که سابقه ثبت دارند و اموال غیرمنقولی که سابقه ثبت ندارند.

برای شناسایی اموال غیرمنقولی که سابقه ثبت دارند شماره پلاک ثبتی و بخش مربوطه که معمولاً از طرف محکوم له جهت توقیف به دایره اجرا معرفی می شود، به دایره ثبت اسناد و املاک اعلام  می گردد تا در قبال اصل خواسته و هزینه های اجرایی توقیف شود. اعلام مشخصات پلاک از این جهت دارای اهمیت است که متصدیان ثبت اسناد و املاک به سوابق مربوطه مراجعه نموده و ملاحظه نمایند که آیا پلاکی با مشخصات فوق وجود دارد یا خیر و ذکر نام محکوم علیه نیز به منظورمالک ثبتی دارای اهمیت است تا مشخص شود که ملک مورد نظر متعلق به محکوم علیه است و در تصرف و استیلاء اوست یا خیر.

برای شناسایی اموال غیرمنقول که سابقه ثبتی ندارند درمبحث قبل به آن اشاره شد ولی درتکمیل مطالب قبلی ذکر آن مفید فایده خواهد بود. دادورز تقریباً از روشی که برای شناسایی اموال منقول استفاده می کرد باید برای شناسایی اموال غیرمنقول که سابقه ثبتی ندارند استفاده کند و اقدام به توقیف نماید، به این معنی در مناطقی که اموال غیرمنقول به ثبت نرسیده و دارای سند ثبتی نمی باشد. معمولاً دادورز با معرفی محکوم له به محل املاک مذکور رفته و با دو شرط حق توقیف دارد.

اول آن که محکوم علیه در مال غیرمنقول معرفی شده، تصرفات مالکانه داشته باشد. با کمی دقت در عبارت مذکور، معلوم می شود که محکوم علیه باید متصرف ملک باشد و علاوه بر تصرف مالک آن نیز باشد. به عبارت دیگر تصرفات محکوم علیه تصرفات استیجاری نباشد یعنی دلیلی بر مستاجر بودن محکوم علیه در مال غیرمنقولی که جهت توقیف معرفی شده، وجود نداشته باشد.

دوم آن که مال غیرمنقول معرفی شده جهت توقیف، به موجب حکم نهایی تعلق آن به محکوم علیه محرز گردیده باشد. به این معنی که در خصوص مال غیرمنقول بین محکوم علیه یا محکوم له یا شخص ثالث دیگری قبلاً در خصوص مالکیت نزاع و اختلاف وجود داشته و دادگاه در این خصوص رسیدگی و تعیین تکلیف نموده و حکم صادر کرده باشد به این که ملک متعلق به محکوم علیه است و رای دادگاه قطعیت یافته باشد. چنانچه دادگاه حکم صادر نموده و به مرحله قطعیت نرسیده باشد و به علت تجدید نظرخواهی در حال طی تشریفات رسیدگی مرجع عالی باشد، توقیف آن جایز است ولی انجام تشریفات مربوط به فروش موکول به صدور رای نهایی و قطعی از مرجع عالی است.

- هفته نامه دادگستری شماره 80 ، نظریه کمیسیون مشورتی آیین دادرسی مدنی