3.فرضیه های تحقیق. 5
4.پیشینه 6

روش تحقیق. 6
6.سازماندهی تحقیق. 6
فصل اول شیوه های مختلف ثبت 8
فصل اول.شیوه های مختلف ثبت اموال غیر منقول. 9
مبحث اول. تاریخچه ثبت. 9
گفتاراول.سیر تاریخ ثبت در ایران. 13
گفتار دوم.ثبت اموال غیر منقول. 14
مبحث دوم.ثبت ایستا 15
گفتار اول.ثبت ایستای زمین 16
گفتار دوم.علل موفقیت در نظام ثبتی ایستا 16
در نظام مزبور تمرکز بر اطلاعات اولیه ای است که ثبت می 16
مبحث سوم.نظام ثبتی پویا 17
گفتار اول.مفهوم بنیادی نظام ثبت پویا 17
گفتار دوم.وظایف نظام پویا 18
بند اول.جمع اوری حقایق 18
بند دوم.روش سیستماتیک 19
بند سوم.روش پراکنده 19
بند چهارم.به روز رسانی اطلاعات. 20
فصل دوم.نظام های ثبتی شخصی و عینی 21
مبحث اول.مفهوم نظام ثبت شخصی 21
گفتار اول.بررسی عیوب نظام ثبت شخصی 22
گفتار دوم.ضعف دسترسی به اطلاعات. 23
گفتار سوم.ضعف در اثبات دلیلیت. 23
مبحث دوم.نظام ثبت عینی 24
گفتار اول.مفهوم نظام ثبت عینی 24
گفتار دوم.ابزارهای نظام عینی 25
گفتار سوم.قانونگذاری مناسب. 25
گفتار چهارم.بررسی روش کاداستر. 26
بند اول.انواع کاداستر. 27
الف.کاداستر حقوقی 27
ب.ثبت حقوقی املاک 28
ج.رابطه بین کاداستر و ثبت زمینی 28
د.ثبت زمینهای کشاورزی و مزروعی در دیگر کشورها با روش کاداستر. 29
1.تایلند. 33
4 ـ نقشه‌ برداری‌ زمینی‌ مناطق‌ توسعه‌ یافته‌. 34
1 ـ مناطقی‌ که‌ تهیه‌ و تثبیت‌ فهرست‌ زمین‌ها طرح‌های‌ توسعه‌ کشاورزی‌ را رونق‌ می‌داد. 35
2 ـ مناطقی‌ که‌ زمین‌های‌ بدون‌ سند زیادی‌ در آنها وجود داشت‌. 35
3 ـ مناطقی‌ که‌ برنامه‌ ریشه‌ کنی‌ فقر روستایی‌ در آنها وجود داشت‌. 35
4 ـ مناطقی‌ که‌ تعداد دعاوی‌ ملکی‌ بر سر محدوده‌ها بالا بود. 35
2.کانادا 35
1 ـ توسعه‌ و متراکم‌ سازی‌ شبکه‌ نقاط‌ کنترل‌ درجه‌ 2. 36
4 ـ ایجاد گزارشهای‌ زمینی‌ تلفیقی‌. 36
3.اروپای غربی 36
4.اروپای شمالی 38
گفتار پنجم.تحدید حدود و داوری 38
گفتار ششم.مزایا و معایب نظام عینی 39
بخش سوم.طرق نظام ثبت در حقوق ایران. 40
فصل اول.نوع نظام ثبت املاک ایران. 40
مبحث اول.ایرادات نظام ثبتی ایران. 41
گفتار اول.تعریف روش ثبتی 44
گفتار دوم.اقسام روش ثبتی 45
بند اول.روش عام. 45
بند دوم.روش خاص 45
گفتار سوم.فلسفه تدوین مقررات ثبت ارازی مزروعی 46
بند اول.نوعیت زمین 46
بند دوم.مرجع تشخیص ارزی کشاورزی 46
بند سوم.قلمرو زمین مزروعی 47
مبحث دوم.شیوه رسیدگی و طرح دعاوی 47
گفتار اول.چگونگی سیکل ثبتی 48
گفتار دوم.گروه های حل اختلاف و نزاع فی مابین 49
فصل دوم.وظایف و تکالیف هیئتهای رسیدگی به اختلاف. 49
مبحث اول.اختیارات هیئتها 49
گفتار اول.کارشناسان و خبرگان مسئول. 50
گفتار دوم.تبیین مواد 147 و 148 ثبت. 51
گفتار سوم.تبیین ماده 133 قانون برنامه توسعه. 52
گفتار چهارم.هیت تجدید نظر. 53
مبحث دوم.مراجع رسمی دولتی 54
گفتار اول.مرجع صدور گواهی مالکیت. 55
گفتار دوم.بررسی قانون اصلاحات ارضی 56
گفتار سوم.اراضی مشمول قانون اصلاحات ارزی 57
بند اول.نقش نهاد جهاد کشاورزی 59
بند دوم.موارد اصلاحی الزامی قوانین 60
1.مرجع رفع اختلاف در سیر تقاضای ثبت اراضی مزروعی 61
2.مزایا 61
3.نهادهای قابل رجوع مردم برای حل اختلافات. 62
گفتار چهارم.تثبیت کاربری کشاورزی زمینهای مزروعی 62
بند اول.سند مالکیت مفروز. 62
بند دوم.آثار ثبت ارازی مزروعی 65
مبحث سوم. تشریفات درخواست ثبت ارازی مزروعی و دعاوی مربوط به آن در محاکم و اداره ثبت. 66
گفتار  اول.وظائف مالکین 66
بند اول. کسانیکه حق درخواست ثبت دارند. 67
الف. اعتراض به ثبت اصل ملک 68
ب. مهلت اعتراض به ثبت. 68
ج. مرجع تقدیم اعتراض 68
د. شرایط دادخواست اعتراض 70
بند دوم. متصرفین املاک بعنوان مالکیت. 70
بند سوم. مهلت درخواست ثبت. 71
گفتار دوم. نحوه ی درخواست ثبت. 72
گفتار سوم. اظهارنامه ی ثبتی 72
نتیجه گیری : 75
منابع: 76

چکیده
 

قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310، به عنوان عام ترین مقررات در زمینه ثبت اموال غیر منقول قابل ثبت از دهه چهل تا کنون، با وضع مقررات خاص متعدد، دستخوش تخصیص عمده ای شده است. آخرین اراده قانون گذار، ثبت اراضی کشاورزی خارج از محدوده طرح هادی و یا بافت مسکونی روستا ها و خارج از محدوده قانونی شهر هاست. نخست بند ((ح)) از ماده 18 قانون برنامه چهارم توسعه مصوب 1383 و سپس بند (ج) از ماده 142 قانون برنامه پنجم توسعه مصوب 1389 به این مقوله پرداخته است. مصوبه اخیر نیز به صدور سند مالکیت کلیه اراضی کشاورزی تا پایان برنامه پنجم، از سوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، تاکید دارد. اما تا کنون نسبت به آن، آیین نامه و یا دستورالعملی مقرر نشده است. مقررات موجود که در اجرای برنامه چهارم و قوانین بودجه سالیانه، تدوین شده است، به گونه ای است که فلسفه وضع آن قانون، خاص بودن از حیث روش ثبتی و یا تکمیل بودن نسبت به مقررات ثبت عمومی را با تردیدهای جدی مواجه نموده است؛از یک سو فراتر از قانونی است که به آن مشروعیت داده است و از سوی دیگر، در مقایسه با مقررات ثبت عمومی، بر خلاف روش های قبلی خاص، خصوصیت ممتازی ندارد. از برخی جهات نیز، مقرراتی فراتر از اصول و قواعد روش ثبتی عام ذکر شده، را داراست؛ فلذا از ویژگی کامل بودن، فاصله دارد و با برخی از روش های ثبتی خاص نیز،تداخل و تعارض دارد.
واژگان کلیدی:
ثبت ،ثبت اراضی کشاورزی،روش ثبت عمومی، روش ثبتی خاص، ثبت اراضی مشمول اصلاحات ارضی.
مقدمه

1.بیان مساله
 

صدور اسناد رسمی برای زمین های کشاورزی و باغ ها به استناد اسناد عادی یکی از نیازهای جامعه است. هرچند این امر ممکن است نهادهای ذی نفع را با چالش هایی جدی روبه رو نماید؛ اما هدف اصلی قانون گذار از تدوین قانون مواد 147 و 148 اصلاحی ثبت، آسان نمودن روند صدور سند مالکیت برای متصرفانی است که از املاک خود برای مدتی بهره برداری می کرده اند و به واسطه موانع قانونی امکان اخذ سند برای آنها میسر نشده است. قانونی که نتواند نیازهای اکثریت جامعه را درخصوص اثبات مالکیت آنها برآورده نماید، قانونی کامل و بدون عیب نخواهد بود. قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 و اصلاحات بعدی آن که در این نوشتار به اختصار مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت نـامـیـده می شود، در یک بازه پنج مرحله ای توسط نمایندگان مردم تصویب و تمدید شده و برای اجرا به مراجع ذی صلاح ابلاغ گردیده است.این قانون در سال 1310 به تصویب رسیده و در تاریخ های 31 تیر 1365 (مرحله اول)، 2 دی 1365 (مرحله دوم)، 21 شهریور 1370 (مرحله سوم)، 9 تیر 1375 (مرحله چهارم) و 18 آبان 1378 (مرحله پنجم) با اضافه کردن اصلاحاتی تمدید شده است.
مشکلاتی که در محاکم قضایی درخصوص اسناد عادی پیش آمده بود، قانون گذار را بر آن داشت که به نحوی موانع پیش روی اخذ اسناد رسمی مالکیت (تبدیل سند عادی به رسمی) را از سر راه بردارد.
با گذشت بیش از 10 سال از آخرین مهلت تشکیل پرونده (23 آذر 1383) بیشتر پرونده های تشکیل داده شده (به غیر از موارد کلان شهرها و وجود نقایص در پرونده ها) منتهی به صدور رأی شده اند و با پایان یافتن بررسی آخرین پرونده ها، دیگر به لحاظ قانونی پرونده ای نمی تواند مورد رسیدگی و اقدام قرار گیرد. ماده 147 اصلاحی- تعیین وضع ثبتی اعیان املاکی که اشخاص تا تاریخ اول فروردین 1370 بر روی زمین هایی ایجاد نموده اند که به واسطه موانع قانونی، تنظیم سند رسمی برای آنها میسور نبوده است و همچنین تعیین وضع ثبتی اراضی کشاورزی و نسق زراعتی و باغ ها، اعم از شهری و غیرشهری و اراضی خارج از محدوده شهر و حریم آن که اولاً، اشخاص تا تاریخ اول فروردین 1370 خریداری کرده اند و مورد بهره برداری متصرفان می باشد و ثانیاً، به واسطه موانع قـانـونـی، تـنـظـیـم سـند یا صدور سند مالکیت برای آنها میسر نبوده است.تفاوت اعیانی احداثی بر روی زمـیـن هـا با اراضی کشاورزی و باغ ها در این است که در اعیانی امـلاک نـکـتـه مورد توجه و ملاک، ایجاد اعیانی پیش از اول فـروردیـن 1370 مـی بـاشد و تاریخ معامله مورد نظر نیست. هدف از اتخاذ این تدبیر نیز آن بوده که وضع ثبتی اعیان املاکی که تا تاریخ اول فروردین 1370 ایجاد شده اند و به واسطه موانع قانونی تنظیم سند رسمی برای آنها امکان پذیر نبوده است، روشن شود؛ در حالی که در مورد اراضی کشاورزی و باغ ها ملاک عمل انجام معامله تا تاریخ اول فروردین 1370 می باشد و نیز بهره برداری متصرف مورد نظر است.پس به طور خلاصه می توان گفت که در مورد اعیانی احداثی بر روی زمین ها، آنچه تعیین کننده است، احداث اعیانی تا پیش از تاریخ اول فــــروردیـــن 1370 مـــی بـــاشـــد؛ امـــا درخصوص اراضی زراعی و باغ ها، خریداری و بهره برداری از آنها تا پیش از تاریخ اول فروردین 1370 مورد نظر است ماده 148 اصلاحی- در هر حوزه ثبتی هیئت یا هیئت هایی به عنوان هیئت حل اختلاف در ثبت تشکیل می شود. بنابراین، هدف از تصویب این قانون و قوانین قبلی پذیرفتن واقعیت های خارجی موجود در جامعه و تعیین تکلیف وضعیت انبوهی از خانه های مسکونی، باغ ها، نسق زراعی و اراضی خارج از محدوده شهرهاست که فاقد سند رسمی بوده و یا باوجود داشتن تصرفات مفروزی، سند مشاعی داشته اند.باوجود آن که این قبیل مالکان، در ملک خریداری شده مبالغی را هزینه نموده و آن را مورد بهره برداری هم قرار داده بودند؛ اما در عمل نمی توانستند از تمام مزایای مالکیت خود استفاده کنند؛ چراکه قانون یا آنها را مالک نمی شناخت و یا تصرفات مفروزی آنان را تأیید نمی کرد. اما شهرداری ها، سازمان مسکن و شهرسازی معترض سرسخت این امر میباشند. این گروه ‌در بیان دلایل مخالفت خود با این قانون بیان می دارند که سازمان ثبت بدون توجه به ضوابط شهرسازی و رعایت حد نصاب قانونی اقدام به صدور سند مـــالــکــیـــت شـــش دانــگ بــرای مـتقاضیان می نماید. بدین ترتیب، ساخت و سازهای غـیــرقــانــونــی در مـحـدوده شهرها و در قطعات کمتر از حد نصاب قانونی با این اقدام سازمان ثبت از وجاهت قانونی لازم برخوردار می شوند.وزارت جهاد کشاورزی-سازمان جنگل ها و مراتع کشور و مدیریت ارضی نیز مخالف سرسخت این امر میباشند سازمان جنگل ها و مراتع کشور و مدیریت ارضی هم در بیان دلایل مخالفت خود اظهار می دارند که حد نصاب اراضی زراعی آبی و دیمی و باغ ها (برای مثال در استان زنجان برای هر قطعه مساحت اراضی آبی 10 هکتار، مساحت اراضی دیمی 30 هکتار و مساحت باغ ها 5 هکتار) رعایت نمی شود و سازمان ثبت بدون توجه به رعایت مساحت حد نصاب نسبت به صدور سند شش دانگ به صرف داشتن تصرفات اقدام می نماید.

2. سوالهای تحقیق
 

در مورد تعیین حدود باقی مانده چنانچه متقاضی، مالک مشاعی باشد و نتواند سایر مالکان مشاعی را به منظور تعیین حدود باقی مانده و امضای صورت مجلس مذکور حاضر نماید، به دلیل عدم حضور سایر مالکان، تعیین سهام و یا حدود باقی مانده با مشکل روبرو نخواهد شد؟
 

آیا قید تاریخ “پیش از اول فروردین ماه 1370” برای احداث اعیانی و خرید اراضی مزروعی و باغ ها در اسناد عادی موجب نمی شود که خریدار (متقاضی صدور سند مالکیت) و فروشنده (مالک اولیه) نسبت به قید تاریخ غیرواقعی به منظور استفاده از قانون و در نتیجه جعل تاریخ اقدام نمایند؟
 

3.فرضیه های تحقیق
 

1.بنظر می رسد که در مورد تعیین حدود باقی مانده چنانچه متقاضی، مالک مشاعی باشد و نتواند سایر مالکان مشاعی را به منظور تعیین حدود باقی مانده و امضای