فهرست بندی و ثبت می‌شده و حتماً به روش دوران ساسانیان بوده است. اولین نمونه سند نویسی در خصوص انتقال ملک را در کتاب گرانسنگ نهج البلاغه از حضرت علی علیه السلام می‌یابیم و چون به دستور قرآن (سوره بقره آیه ۲۸۲) مسلمانان مکلف به تنظیم سند مکتوب جهت معاملات خود با حضور گواهان شده‌اند مسلماً در دوران اولیه اسلام، اسناد مردم در جائی به ثبت می‌رسیده است.^[۱۷]
به طور کلی در ایران بعد از اسلام کار قضا و دادرسی از جمله کتابت اسناد و قباله جات بوسیله نمایندگان منصوب از طرف دولت صورت می‌گرفته و عزل و نصب آنها در اختیار سلطان وقت بوده است. در هر شهر یک یا چند نفر قاضی به هنگام معاملات و خرید و فروش اراضی و اموال، قباله آن را تنظیم و گواهان عادل، صحت آن را تأیید می‌کردند و در برخی موارد، این گونه معاملات را در دفتری ثبت می‌کردند ولی پس از حمله مغول در قرن ۷ ه.ق. در کلیه شئون مدنی و قضایی ایران آشفتگی پدید آمد تا اینکه در زمان غازان خان (۶۹۴-۷۰۳) به دستور خواجه رشیدالدین فضلاله همدانی این وضع سر و سامان پیدا کرد.^[۱۸]
غازان مانند چنگیز یک نوع مجموع قوانین برای سراسر متصرفات خود ترتیب داد که به آن «یرلیغ غازانی» می‌گویند. یکی از مهمترین مواد یا سای غازانی مربوط به اداره ثبت اسناد و املاک به منظور خاتمه دادن به احکام ناسخ و منسوخ و جلوگیری از تزویر در اثبات مالکیت اراضی بود. به این معنا که نوشتن قباله‌های مالکیت و اسناد معاملات غیر منقول باید به وسیله‌ی کاتبان عدل و کتاب دار القضای محضر دار رسمی تحریر می‌یافت. کاتبان دارالقضا می‌توانستند مبلغ معین و محدود از متقاضی ثبت سند حق التحریر اخذ کنند. به این ترتیب که اگر ارزش مورد معامله از صد دینار بیشتر می‌بود فقط یک دینار حق التحریر بگیرند و نیز باید معتمدی معین به طور مرتب تاریخ تحریر همه قباله‌ها را می‌نوشت و روزانه نگاه می‌داشت تا اگر کسی قبلاً ملکی را فروخته یا به رهن گذارد، نتواند به معامله معارض دست بزند و نیز هر مالکی باید قبل از انجام معامله قطعی یا بیع شرط، مالکیت خود را اثبات می‌کرد و هر سندی را که تاریخ آن بیشتر از سی سال بود، اعتبار نداشت و هر سندی که از اعتبار افتاده بود از ید دارنده خارج و بایستی در طاس عدل از میان می‌رفت و اگر دو سند معارض در دست دو نفر طرف مرافعه بود، هیئتی از علما و ائمه دارالعدل (دادگاه) منعقد و به صحت و سقم اسناد رسیدگی و آن را که صحیح بود ابقا و دیگری که باطل یا مجهول بود را امحا می‌کردند.^[۱۹]

از دوران بعد از غازان خان و اصلاحات او تا ظهور سلسله صفوی در ایران از چگونگی ثبت اسناد و املاک در ایران خبری نیست جز آنکه به همان وضع زمان غازان خان و جانشینان او عمل شد، با این توضیح که دیگر از طاس عدل و دقت در حفظ مالکیت مردم خبری نبود.
به علت نزدیکی زمان سلطنت صفویه به امروز مدارک فراوانی درباره این سلسله موجود است. مشخصه عمده این دوران غلبه مکتب فقهی شیعی بر سیستم قضایی و حقوقی کشور است و کلیه معاملات مردم و داد و ستد آنها به روال حقوق و احکام مذهب قبیله جاری بود که این وضع کمابیش تا زمان مشروطیت ادامه داشت و حتی تا سال ۱۳۰۷ ه.ش. که اولین قانون ثبت اسناد و دفاتر اسناد رسمی به طور جدی در مملکت اجرا شد کماکان اسناد معاملات و ازدواج و طلاق، وصیت و غیره به عهده آقایان علما بود و کتاب‌های شرایع و شرح لمعه منبع اصلی حقوق در زمان صفوی شد.^[۲۰]
برای اولین بار ناصرالدین شاه قاجار به سپهسالار دستور داد مجموعه‌ای یا کتابچه‌ای در خصوص مواد قانونی اسناد و املاک بنویسند و به اجرا گذارند. سپهسالار نیز بر اساس دستخط و فرمان شاه مأمور شد که اداره‌ای برای ثبت نوشتجات و معاملات همانند دول اروپایی تشکیل دهد. بعلاوه اسناد و نوشته‌ها را تمبر بزنند و در دفاتر مخصوص ثبت و ضبط گردانند بعدها وزارت عدلیه اعظم اسناد و قباله‌ها را تسجیل و مهر می‌کرد هرگاه یکی از طرفین معامله یا سند از اتباع خارجه بود متن سند به گواهی سفارت متبوع طرف خارجی می‌رسید. این وضعیت تا زمان مشروطیت ادامه داشت و در این دوران در کار ثبت اسناد و املاک تحولی صورت نگرفت. قوانین و ضوابط جدیدی وضع و برقرار نشد. اسناد و معاملات مردم کماکان به دست اشخاص کم سواد وغیر مسوول تنظیم می‌شد و به ندرت به وسیله قضات شرع یا نزد محاضر و مجتهدین تهیه وتنظیم می‌گردید^[۲۱].
بند دوم: بعد از تاریخ مشروطه تاکنون
به هر حال، بعد از نخستین اقدامات در دوره قاجاریه و زمان مشروطیت، کار معاملات سر‌و‌سامان پیدا نکرد و مثل گذشته ادامه یافت تا اینکه درتاریخ ۱۲ جمادی الاولی ۱۳۲۹ ه‍.ق. مطابق ۲۱ اردیبهشت ۱۲۹۰ هجری شمسی قانونی تحت عنوان قانون ثبت اسناد در ۱۳۹ ماده تصویب شد که در ماده ۳۰ قانون تشکیلات عدلیه در مورد مباشرین و دفتر راکد ثبت اسناد و مدیریت ثبت پیش‌بینی و اشاره شد و تشکیل و ترتیب ثبت اسناد و حقوق و حدود و تکالیف آنها را موکول به قانون مخصوص نمود.
در سال ۱۲۹۰ خورشیدی در دوره دوم مجلس شورای ملی قانون ثبت اسناد در ۱۳۹ ماده به تصویب رسید. به‌موجب این قانون، دایره ثبت اسناد و دفتر راکد کلی در حوزه‌های محاکم قضایی وزارت عدلیه تأسیس و وظایف آن چنین بود؛ ۱ ـ ثبت اسناد مردم، ۲ ـ تهیه رونوشت اسناد ثبت‌شده، ۳ ـ تصدیق رونوشت اسناد، اصل و گواهی صحت امضا، هویت و حیات اشخاص، ۴ ـ قبول اسناد امانات اشخاص و نگاهداری و حفظ آن.
در این قانون به موضوع ثبت املاک اشاره نشده و اسناد ثبت‌شده هم لازم‌الاجرا نبود تا اینکه این قانون در دوره چهارم مجلس نسخ و قانون دیگری به نام قانون ثبت اسناد و املاک در ۱۲۶ ماده در ۲۱/۱/۱۳۰۲ به جای آن تصویب شد.
در قانون ۱۳۰۲ آورده شده است که اداره کل ثبت اسناد و املاک برای دو مقصود تشکیل می‌شود؛ اول ثبت املاک تا اینکه مالکیت مالکین و حقوق صاحبان حق نسبت به آن رسماً تعیین و محفوظ گردد. دوم ثبت اسناد برای اینکه اسناد رسماً دارای اعتبار شود. اداره مذکور تابع وزارت عدلیه بوده و رئیس آن به پیشنهاد وزیر عدلیه و به فرمان شاه منصوب می‌شود.
ویژگی‌های این قانون به شرح زیر است؛ اولاً اداره ثبت املاک اختیاری است مگر در مورد نقل و انتقال خالصجات دولتی و اموال غیر‌منقول ایالات و بلوکات و بلدیه‌ها و یا نقل و انتقال املاک بین اتباع خارجه و یا اتباع ایران در خارجه واقع شود و یا نقل انتقال املاک ثبت‌شده. ثانیاً ثبت اسناد اختیاری است مگر در مواردی که ذکر می‌شود؛ ۱ ـ اجازه یا امتیازاتی که از طرف دولت داده می‌شود، ۲ ـ نقل و انتقال راجع به عین یا منافع املاک یا حقوقی که قبلاً در دفتر املاک ثبت‌شده است، ۳ ـ نقل و انتقال راجع به عین اموال غیرمنقول دولت و ایالات و ولایات و بلوکات و بلدیه‌ها، ۴ ـ قراردادهایی که یک طرف آن دولت یا ایالات یا ولایات یا بلوک یا بلدیه است، ۵ ـ وقف‌نامه راجع به املاک ثبت‌شده ۶ ـ اجاره‌نامه راجع به املاک موقوفه در صورتی که مدت آن از ده سال بیشتر باشد. ثالثاً ثبت معاملات املاک ثبت‌شده در دفتر املاک. رابعاً لازم ‌الاجرا شدن اسناد ثبت شده. اما باید یادآور‌شد که در این قانون تنظیم و ثبت اسناد جزو وظایف مباشرین اداره ثبت به شمار آمده است.
در تاریخ ۲۱/۱۱/۱۳۰۶ قانون دیگری به نام قانون ثبت عمومی املاک و مرور زمان در ۹ ماده تصویب شده که ماده اول این قانون، ثبتِ کلیه اموال غیرمنقول را الزامی کرده است. در قانون اصلاح ماده اول قانون ثبت عمومی املاک و مرور زمان مصوب ۱۰/۵/۱۳۰۷ در ۱۰ ماده، قانون مذکور در قسمت ثبت املاک نسخ شد. در تاریخ ۶/۱۰/۱۳۰۷ قانونی زیر عنوان قانون متمم قانون ثبت املاک در ۳ ماده تصویب شد. در تاریخ ۲/۳/۱۳۰۸ قانون دیگری با عنوان قانون اصلاح قانون ثبت عمومی املاک و مرور زمان راجع به مدت اعتراض در ۲ ماده تصویب شد.
در ۱۱/۷/۱۳۰۸ قانون ثبت اسناد و املاک در ۲۷ ماده به تصویب رسید. در تاریخ ۱۳/۱۱/۱۳۰۷ قانون تشکیل دفاتر اسناد رسمی در ۲۰ ماده مصوب شد. در تاریخ ۲۱/۱۱/۱۳۰۸ قانون دیگری به نام قانون ثبت اسناد و املاک در ۲۵۶ ماده وضع گردید که در آن طبق ماده ۲۵۵ اکثر قوانین قبلی نسخ و ثبت املاک الزامی شد. به‌موجب ماده ۱۷۵ آن باز هم ثبت اسناد توسط اداره ثبت و کارمندان ثبت به عمل می‌آمد. در ۲۶/۱۲/۱۳۱۰ قانون ثبت اسناد و املاک با اصلاحات و الحاقات در ۱۵۷ ماده توسط کمیسیون قوانین عدلیه مجلس شورای ملی تصویب شد که قانون مصوب ۲۱/۱۱/۱۳۰۸ را نسخ نموده و قانون مصوب ۱۳۱۰ از تاریخ ۱/۱/۱۳۱۱ قابل اجرا شد.
این قانون از آن زمان تاکنون یعنی ۸۰ سال است که اجرا می‌شود و تاکنون نسخ نشده ولی در سال‌های ۱۳۱۲، ۱۳۱۳، ۱۳۱۴، ۱۳۱۷ ،۱۳۲۰ و ۱۳۲۲اصلاحاتی در آن به عمل آمده است. در سال‌های ۱۳۳۷ و ۱۳۵۱ هم اصلاح و در ۱۳۵۱ مواد ۱۴۳ تا ۱۵۷ به آن الحاق شد. در سال ۱۳۵۲ قانون تبدیل اداره ثبت اسناد و املاک به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و در سال ۱۳۵۴، قانون متمم قانون ثبت اسناد و املاک تصویب شد. در سال ۱۳۵۶ یک تبصره به ماده ۲۰ اضافه شد. در سال ۱۳۵۷ ماده ۱۴۸ مکرر الحاق شد و در سال ۱۳۶۵ مواد ۱۴۷ ـ ۱۴۸ ـ ۱۵۴ اصلاح شد^[۲۲].
از طرفی، در تاریخ ۱۳۰۹ قانون اعتبار اسناد تنظیم‌شده در خارج تصویب گردیده و سایر قوانین دیگر به شرح زیر مصوب شد؛ قانون ازدواج ۱۳۱۰؛ قانون دفاتر اسناد رسمی خرداد ۱۳۱۶ و آیین‌نامه اجرایی آن ۱۳۱۷؛ قانون ثبت شرکت‌ها مصوب ۱۳۱۰ که جزیی از اداره ثبت اسناد و املاک است و مقرر می‌دارد که کلیه شرکت‌های ایرانی مذکور در قانون تجارت تا آخر شهریور ۱۳۱۰ تقاضای ثبت نمایند؛ قانون ثبت و افراز اراضی مربوط به سازمان مسکن اسفند ۱۳۵۰؛ قانون ثبت اراضی موات اطراف شهر تهران تیر ۱۳۳۴؛ قانون حدود اراضی ساحلی مرداد ۱۳۴۶؛ قانون اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض۱۳۳۳؛ قانون ثبت املاک عشایری اسفند ۱۳۴۲؛ قانون شهرداری‌ها ۱۳۳۴ راجع به تفکیک اراضی و ساختمان‌ها؛ قانون تفکیک و افراز اراضی شهری اسفند ۱۳۵۱؛ قانون ماده واحده رشد متعاملین شهریور ۱۳۱۳؛ بالاخره قانون دفاتر اسناد رسمی و کانون سردفتران و دفتریاران مصوب ۲۵ تیرماه ۱۳۵۴ در ۷۶ ماده؛ آیین‌نامه بیمه سردفتران و دفتریاران اسفند ۱۳۵۵؛ قانون توزیع حق‌التحریر دفاتر اسناد رسمی موضوع ماده ۵۴ قانون دفاتر اسناد رسمی و کانون سردفتران و دفتریاران مصوب ۱۱/۳/۷۳؛ آیین‌نامه بیمه بازنشستگی سردفتران ۵/۱۰/۷۳ و بسیاری از قوانین دیگر که جای ذکر آن در این تاریخچه نیست.
مبحث دوم: درآمدی برتحلیل ارکان جرائم ثبتی عام
مبحث دوم را درسه گفتار به شرح ذیل مورد بررسی قرار میدهیم
گفتار اول: جرائم ثبتی در حکم کلاهبرداری
مقنن ایران بزه کلاهبرداری را از زمره جرائم تعزیری به شمار آورده است همچنین جرم کلاهبرداری از زمره جرائم علیه اموال و مالکیت افراد به شمار می رود چرا که کلاهبردار اصولاً با اقدامات و عملیات متقلبانه و با صحنه سازی مبادرت به جلب رضایت افراد مینماید، تا در این جهت دیگران اموال خویش را در اختیار کلاهبردار قرار دهند و غالباً نیز این امر با رضایت مال باختگان صورت میگیرد که این امر یکی از جهات افتراق کلاهبرداری با سایر جرائم علیه اموال و مالکیت به شمار میرود چرا که در سایر جرائم علیه اموال و مالکیت مانند سرقت، شخص مالباخته بدون رضایت و گاهاً با اجبار و اکراه مال خویش را از دست داده و مال در اختیار مالباخته قرار میگیرد در حالی که همانطور که گفتیم در کلاهبرداری شخص مالباخته غالباً با رضایت و میل باطنی خویش و در اثر اغفال و فریب خوردن که ناشی از اقدامات و عملیات متقلبانه و صحنه سازی و مانورهای تقلبی شخص کلاهبردار می باشد مبادرت به تسلیم مال خویش می نماید.
شارع مقدس اسلام این بزه را مذموم و تقبیح فرموده است و مصداق بارز آن فرموده خداوند تبارک و تعالی در آیه ۱۸۸ سوره مبارکه بقره است آنجا که میفرماید:
Ÿwur (#þqè=ä.ù’s? Nä۳s9ºuqøBr& Nä۳oY÷t/ È@ÏÜ»t6ø۹$$Î/ (#qä۹ô‰è?ur !$ygÎ/ ’n<Î) ÏQ$¤۶çtø:$# (#qè=à۲ù’tGÏ۹ $Z)ƒÌsù ô`ÏiB ÉAºuqøBr& Ĩ$¨Y9$# ÉOøOM}$$Î/ óOçFRr&ur tbqßJn=÷ès? یعنیمال یکدیگر را به ناحق مخورید و کار را به محاکمه قاضیان نیفکنید که بوسیله رشوه و زور پاره مال مردم را بخورید با اینکه شما بطلان دعوای خود را میدانید. چنانکه میبینیم خداوند کریم در این آیه شریفه مومنین را از خوردن مال دیگران به ناحق برحذر داشته است. در فقه اسلامی از بزه کلاهبرداری تحت عنوان احتیال و از کلاهبردار به محتال نام برده است. از آنجا که موضوع مورد بحث کلاهبرداری در امور ثبتی است لذا در ذیل به بررسی این جرم در امور و مسائل ثبتی میپردازیم.
بند اول: رکن قانونی
هر جرم از سه عنصر قانونی مادی وروانی تشکیل شده است. عنصر قانونی رانباید به عنوان یک عنصر مجزا مورد بررسی قرار داد. عنصر قانونی درواقع پرتوی از اصل قانونی بودن جرم و مجازات است وزیربنای عنصر مادی و روانی است به عبارت دیگر عنصر قانونی درعرض عنصر مادی و روانی نیست تا در کنارآنها و همسنگ با آنها مورد بحث قرار گیرد. بلکه هم عنصر مادی و هم عنصر روانی مبتنی بر قانون هستند یعنی بنابر تصریح قانون است که ما می‌توانیم رفتار یا حالت خاص را به عنوان عنصر مادی یا روانی جرمی بشناسیم. پس رابطه بین عنصرقانونی و دو عنصرمادی و روانی یک رابطه طولی است نه عرضی و بدین ترتیب بحث از عنصر قانونی به طور مجزا از عناصر مادی و روانی موضوعیت ندارد^[۲۳].
مقنن ایران صراحتا تعریفی از جرم کلاهبرداری در قانون ارائه نداده است و صرفا به بیان مصادیقی از کلاهبرداری در ماده یک قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشاء، اختلاس و کلاهبرداری مصوب ۲۸/۶/۱۳۶۴ مجلس شورای که درتاریخ۱۵/۹/۱۳۶۷ به تاییدمجمع تشخیص مصلحت نظام رسیده است اکتفا نموده است.
با توجه به همین مصادیق می‌توانیم تعریف زیر را از جرم کلاهبرداری ارائه دهیم:
کلاهبرداری عبارتست ازبردن مالدیگری ازطریق توسل توامبا سوءنیت به وسایل یاعملیات متقلبانه^[۲۴].
کلاهبرداری از جرائم عمومی و عمدی است. از دیدگاه قانون ثبت ایران شش نوع کلاهبرداری ثبتی در حقوق ثبت ایران دیده می‌شود این جرائم یا ماهیتا حمل تعریف کلاهبرداری بر آنها صحیح است و عناصر جرم کلاهبرداری دراین گونه جرائم وجود دارد یا اینکه از جهت مجازات در زیر مجموعه جرم کلاهبرداری ثبتی قرار گرفته اند.
جرائمی که تعریف کلاهبرداری به آنها صادق است یا در حکم کلاهبرداری محسوب می‌شوند و یااینکه از جهت مجازات تابع قانون کلاهبرداری هستند عبارتند از:
- تقاضای ثبت خلاف واقع یک ملک
- تظاهر متقلبانه مالکیت و تقاضای ملکی که در امانت کسی است
- ثبت ملک غیر از طریق متقلبانه خیانت یا تبانی
- ثبت متقلبانه ملک درتصرف غیر
- امتناع متقلبانه از قید حق غیر در اظهارنامه ثبتی
- کتمان حقوق ثبتی در حوادث غیر مترقبه
بنابراین مواد ۱۰۵، ۱۰۷، ۱۰۸، ۱۰۹، ۱۱۶ قانون ثبت اسناد و املاک و ماده ۱۵ قانون نحوه صدور اسناد مالکیت املاکی که اسناد ثبتی آنها دراثر جنگ یا حوادث غیر مترقبه‌ای مانند زلزله، سیل و آتش سوزی از بین رفته‌اند و ماده یک قانون مجازات مرتکبین کلاهبرداری، ارتشا و اختلاس مصوب ۱۳۶۷ مجمع تشخیص مصلحت نظام رکن قانونی جرائم ثبتی در حکم کلاهبرداری را تشکیل می‌دهند.
بند دوم: رکن مادی
هرجرمی الزاماً دارای عنصرمادی است. از این الزام می‌توان نتیجه گرفت که تحقق جرم موکول به بروز آثاربیرونی اراده ارتکاب جرم است و نمودار وجود عنصر مادی تحقق عمل خارجی انسان است و تا وقتی مظهر خارجی اراده به صورت‌هایی مانند فعل یا ترک فعل تحقق نیافته باشدجرم واقع نمی‌شود^[۲۵]. منظور ازعنصر مادی جرم عبارتست از رفتارخلاف قانون که تظاهر اندیشه سو فاعل (در جرائم عمد) و یا ذهن خطاکارانه او (در جرائم غیر عمد) است^[۲۶].
عنصرمادی راکه اروپاییان درسده گذشته پیکره جرمی می‌نامیدند و آنرا قالبی می‌پنداشتندکه اراده ارتکاب جرم درآن تجلی می‌یابد، باید به فاعل آن منتسب گردد تا بتوان بار مسئولیت کیفری را برعهده او قرار داد^[۲۷].
حال با توجه به مقدمه بالا رکن مادی جرائم ثبتی در حکم کلاهبرداری را مورد بررسی قرار می‌دهیم:
الف) تقاضای ثبت خلاف واقع
ماده ۱۰۵ قانون ثبت جز در مورد مذکور در ماده ۳۳ (راجع به بیع شرط و امثال آن) هرکسی تقاضای ثبت ملکی را بنماید که قبلا به دیگری انتقال داده و یا با علم به این که به نحوی از انحای قانونی سلب مالکیت از او شده است تقاضای ثبت نماید کلاهبردار محسوب می‌شود و همچنین است اگر در موقع تقاضا مالک بوده ولی در موقع ثبت ملک در دفتر ثبت املاک مالک نبوده و معهذا سند مالکیت بگیرد یا سند مالکیت نگرفته ولی پس از اخطار اداره ثبت حاضر برای تصدیق حق طرف نباشد.
در ماده ۱۰۵ قانون ثبت پنج فرض کلاهبرداری بیان گردیده که عبارتند از:
- متقاضی ثبت تقاضای ثبت ملکی را می‌کند که قبلا به غیر انتقال داده.
- متقاضی ثبت تقاضای ثبت ملکی را می‌کند که می‌داند قبلا از او سلب شده.
- متقاضی ثبت تقاضای ثبت ملکی را می‌کند، که بعد از تقاضای ثبت آن را به غیر انتقال داده ولی سند را بنام خود می‌گیرد.
- متقاضی ثبت تقاضای ثبت ملکی را می‌کند که بعد از تقاضا می‌داند از او سلب مالکیت شده ولی سند مالکیت می‌گیرد.
- متقاضی ثبت تقاضای ثبت ملکی را می‌کند که بعد از تقاضای ثبت ملک را به غیر انتقال داده ولی با اخطار ثبت حق خریدار را تصدیق نمی‌کند.