سوالات پژوهش. 18
فرضیه ها ی پژوهش. 18
اهداف تحقیق 19
جنبه جدید بودن و نوآوری طرح : 21
روش کار. 21
ساختار پژوهش. 22
گفتار اول : تعاریف. 22
فصل دوم. 27
ادبیات ، مبانی نظری ومفهومی پژوهش. 27
مبحث اول: سابقه تاریخی حقوق ثبت 28
گفتار اول : سابقه حقوق ثبت در دوره هخامنشیان. 28
بند نخست : قبل از هخامنشیان. 28
بند دوم :  در زمان هخامنشیان. 29
بند سوم :  بعد از هخامنشیان تا انقراض ساسانیان. 31
گفتار دوم : سابقه حقوق ثبت در زمان ساسانیان. 32
گفتار سوم :  سابقه حقوق ثبت  در دوره اسلامی 34
بند نخست : عصر مغول، ایلخانان و تیموریان. 35
بند دوم : تاریخ ثبت اسناد و املاک در زمان صفویه. 37
بند سوم : پس از انقراض صفویه تا دوران مشروطه (1324 ـ 1146ه‍ .). 38
بند چهارم : بعد از تاریخ مشروطه تاکنون. 40
گفتار چهارم : تأسیس دفاتر اسناد رسمی 44
مبحث دوم  : کلیات ثبت 47
گفتار اول : انواع ثبت 47
بند نخست : ثبت عادی و اختیاری 47
بند دوم : ثبت عمومی ( اجباری). 47
گفتار دوم : ساختار، هدف و وظایف قانون ثبت اسناد و املاک 48
بند نخست : ساختار و تشکیلات 48
بند دوم : هدف 49
بند سوم : وظایف اساسی 49
فصل سوم. 51
آثار حقوقی اسناد مالکیت ثبت شده 51
مقدمه. 52
مبحث نخست : اعتبار محتویات و مندجات سند رسمی 53
گفتار اول : معتبر بودن تمام محتویات و امضائات سندرسمی 53
بند نخست : اعتبار محتویات سند رسمی 54
بند دوم : اعتبار مندرجات سند رسمی 55
گفتار دوم : لازم الاجرا بودن سند رسمی 59
گفتار سوم : عدم احتیاج به سپردن خسارات احتمالی 61
گفتار چهارم : عدم شمول مرور زمان. 62
گفتار پنجم : معتبر بودن آن نسبت به اشخاص ثالث 64
گفتار ششم : قابل اثبات نبودن دعوی مخالف مندرجات سند رسمی بوسیله امارات قضائی (اصل تسلیط=ماده 30 قانون مدنی)(اصل لاضرر=ماده 132قانون مدنی)  65
فصل چهارم. 69
محدودیت های حقوقی اسناد مالکیت ثبت شده 69
مبحث نخست : محدودیتهای سند رسمی 70
گفتار اول: سند نباید برخلاف قوانین و مقررات آمره تنظیم شود. 70
گفتاردوم: ضابطه تمیز قواعد آمره از مقررات تکمیلی 71
گفتار سوم : سند نباید مخالف نظم عمومی باشد. 73
گفتار چهارم : سند نباید مخالف اخلاق‌حسنه باشد. 76
مبحث دوم :  محدودیت در تصرف 77
گفتار اول : هیأت‏ها و مراجع تصمیم گیرنده در خصوص اموال غیر منقول. 78
بند نخست : هیأت نظارت و شورای عالی ثبت 78
گفتار دوم: آرای وحدت رویه هیأت عمومی دیوان عدالت اداری 82
گفتار چهارم: مراجع تصمیم گیرنده در خصوص اراضی موات 84
گفتار پنجم: مرجع تصمیم گیرنده در خصوص جنگلها و مراتع. 88
گفتار ششم: مراجع تصمیم گیرنده در خصوص کاربری اراضی شهری و خارج از محدوده شهرها 90
مبحث سوم : اعتراض به تجدید حدود. 92
گفتار اول : اعتراض کنندگان به حدود. 92
بند نخست : مجاورین 93
بند دوم : متقاضی ثبت 93
بند سوم : اداره اوقاف و متولی و غیره 94
گفتار دوم : شیوه اعتراض. 94
مبحث چهارم : دعاوی مربوط به ثبت اسناد و ابطال و اصلاح اسناد. 99
گفتاراول : دعاوی مربوط به اسناد مالکیت معارض. 99
بند نخست : مرجع تشخیص سند مالکیت معارض. 100
بند دوم : تکلیف دارنده سند مالکیت معارض. 100
بند سوم : شرایط دعوی ابطال سند معارض. 101
مبحث پنجم : دعوائی که بر اثر اشتباهات ثبتی مطرح می شود. 103
مبحث ششم : دعوی ابطال سند مالکیت 104
گفتار اول : تعریف سند مالکیت 104
گفتار دوم : تفاوت های موجود بین سند مالکیت و سند رسمی 105
گفتار سوم : شرایط پذیرش دعوی ابطال سند مالکیت 107
مبحث هفتم :  دعوی اعتراض افرازی 109
مبحث هشتم : دعاوی مربوط به اجرای اسناد رسمی لازم الاجرا 111
گفتار اول : شکایت از دستور اجراء سند به ادعای مجعول بودن. 112
گفتار دوم : شکایت از دستور اجراء سند با ادعای مجعول بودن بدون معرفی جاعل و یا به ادعای مخالف بودن مدلول آن با قانون  113
فصل پنجم. 120
نتیجه گیری وپیشنهادات 120
نتیجه گیری 121
پیشنهادات 124
منابع و مآخذ : 126
 چکیده
    علم حقوق مجموعه قواعدی که بر اشخاص از این جهت که در اجتماع هستند حکومت می‌کند و هیچ فردی از این نظر که در ارتباط با دیگران است از این قواعد مستثنی نمی‌گردد. ثبت املاک و اسناد که موضوع قانون ثبت است مانند هر قانون دیگر از قبیل قانون مدنی و کیفری و غیره برای خود معرفی دارد که یکی از اهداف عمده و اساسی ثبت املاک حفظ مالکیت مالکین ذوالحقوق نسبت به آنها است تا از تجاوز تعدی دیگران در امان بماند و مالکیت افراد از امنیت برخوردار باشند . معتبرترین حوزه تعریف شده قانونی برای انجام معاملات دفاتر اسناد رسمی هستند که با همکاری واحدهای ثبتی آخرین وضعیت املاک را در اختیار دارد و در صورت تخلف تنها مرجعی که می‌تواند دفترخانه را باطل کند مرجع قضایی طبق قانون است. با این حال اسناد املاک ثبت شده ممکن است بعد از ثبت با محدودیتها و آثاری مواجه گردد که در این رساله بر آنیم تا در مورد این محدودیتها و آثار آن  به فحص و جستجو بپردازیم.وفرضیه پژوهش پس از انجام عملیات مقدماتی به ملک  در دفتر املاک ثبت می گردد وسند مالکیت مطابق ثبت دفتر املاک صادره محقق می گردد.این پژوهش به شیوه کتابخانه ای وبا استفاده از متون حقوقی به روش توصیفی وتبیینی  انجام شده است .
واژگان کلیدی: اسناد مالکیت، ثبت، سند مالکیت معارض، اشتباهات ثبتی، تحدید حدود.
 مقدمه
اهمیت ثبت و مسائل مربوط به آن تا حدی است که در قرآن نیز به آن اشاره شده (سوره بقره آیه 282) و به آیه ثبت مشهور میباشد. وسعت و دامنه ثبت, امروزه به مراتب بیشتر از زمان گذشته است.  ثبت حقوق مالکیت اشخاص و ویژگی آن در گستردگی, حجم فعالیت و تنوع و تخصص است, این سازمان علاوه بر ارائه خدمات به توده مردم و ارگانها و سازمانها در تعالی فرهنگ جامعه تاثیر بسزایی میگذارد که نتیجه آن تضمین امنیت اقتصادی, اجتماعی و قضایی است. در تعریف حقوق ثبت، می توان اینگونه بیان نمود که ، مجموعه مقرراتی است که به موجب آن، حقوق اشخاص در مالکیت اموال و املاک و روابط قراردادی مردم و نقل و انتقال مالکیت‌ها و تعهدات باید در دفاتر (رسمی) ثبت و گواهی شود که در موارد اختلاف رافع باشد. حقوق ثبتی را در دو شاخه می‌توان بررسی کرد؛ ثبت املاک و ثبت اسناد. ثبت املاک مربوط به تثبیت مالکیت افراد اعم از حقیقی و حقوقی در املاک و اراضی است و فایده آن علاوه بر ایجاد امنیت مالی برای مردم در زمینه مالکیت املاک، امکان ساده وصول و ایصال عوارض و مالیات و حقوق دولتی و فراهم آوردن مقدمات برنامه‌ریزی برای دو حوزه مهم اشتغال و شاخص پیشرفت جامعه یعنی کشاورزی و صنعتی البته ضروری است. اما ثبت اسناد،‌ آن قسمت از حقوق ثبتی است که قراردادهای خصوصی اشخاص را اعم از حقیقی و حقوقی در دفاتر اسناد رسمی ثبت می‌نمایند و بیشتر به منظور اثبات، ایجاد و انتقال مالکیت‌ها، تعهدات، قراردادها و پیمان‌ها به‌کار می‌رود.
بنابراین، نهاد ثبت به عنوان اساسی ترین نهادی که تضمین کننده امنیت اقتصادی، حقوقی و قضایی جامعه است، مورد توجه جوامع بشری بوده و همین امر سبب شده تا هر جامعه ای با توجه به شرایط اجتماعی خود با اقتباس از یکی از نظام های ثبت املاک در جهت دستیابی به این امنیت تلاش کند. لیکن با توجه به این که سند ملکی در اداره ثبت، ثت می گردد ، ممکن است بعد از ثبت سند مالکیت دارای محدودیتهای حقوقی و بالتبع آن دارای آثاری چون اشتباه ثبتی ، مالکیت معارض و .هستند و در این بین نیز نقش هیأت نظارت و رسیدگی آن حائز اهمیت است.با این حال ، عدم توجه و شناخت آثار و اهداف ثبت املاک و در نتیجه، نقض این اهداف و آثار چه در وضع قانون و چه در رویه عملی سبب شده است که نظام ثبت املاک کارآمد نباشد و نیازهای جامعه را برآورده نسازد. طبق ماده ۲۲ قانون ثبت یکی از آثار ثبت ملک این است که وقتی ملکی بنام مالک طبق قانون در دفتر املاک ثبت شد دولت فقط او را مالک می شناسد و لاغیر (دولت در معنی اعم کلمه) همچنین موضوع ماده ۲۴ قانون ثبت که اشاره دارد، زمانی که مهلت های اعتراض منقضی شد دیگر هیچ دعوای حقوقی و جزایی پذیرفته نمی شود مگر در مواردی که در آن قانون ذکر شده است. لذا اگر از مقررات ثبت ملک مطلع نباشیم چگونه بدانیم که ملکی بر اساس قانون به ثبت رسیده است یا خیر؛ بر این اساس  و با توجه  به اینکه امروزه برخی اسناد ثبت شده سبب ایجاد معضلات بسیار در قلمرو معاملات املاک ایجاد نموده است ،  درتحقیق  حاضر سعی شده تا با توجه به نکات مزبور، آثار و محدودیتهای حقوقی اسناد ثبت شده را در چند فصل  مورد بررسی قرار گیرد.

 بیان مساله
 

از دیر باز انسان در این اندیشه بوده است که محدوده ملک او مشخص باشد تا مورد تعرض دیگران قرار نگیرد وهمیشه در پی راهی بوده است تا برای حفظ حقوق خویش مالکیتش را تثبیت نمایید وبا توجه به اهمیت واعتبار فوق العاده که اسناد مالکیت در ارتباط مستقیم با حقوق افراد جامعه ایفا می کند قانون گذار لازم دانست یا با وضع قوانین خاص این قبیل اسناد را در حمایت خویش قرار دهد تا از هر گونه سو استفاده های احتمالی که موجب تضعیع حقوق دیگران می گردد جلوگیری به عمل آید .پس از انقلاب مشروطیت وتشکیل مجلس شورای  ملی برای نخستین بار در دوره دوم مجلس در سال 1290 ه .ش قانون ثبت اسناد واملاک تصویب گردید سپس به ترتیب در سالهای 1306و1307و1309 وبالاخره 1310 قوانین ثبت اسناد واملاک تصویب گردید که در سال 1310 اکنون نیز مجری است .بر اثر مقرراتی از قبیل قانون اصلاحات ارضی وقانون منع تبدیل اراضی مزروعی به مسکونی ومشکلات قانونی مربوطه به تقسیم باغات وقوانین مربوط به لغو مالکیت اراضی موات وقانون اراضی شهری  وبعضی مقررات دیگر که به مرور زمان به تصویب رسید محدودیتهای زیادی را برای برای مالکین ایجاد نمود ه بود که مانع از انجام نقل وانتقالات یا تفکیک وافراز به طور کلی مانع از اراده واختیار مالکین در ملک خودشان گردیده بود نیاز به تصویب مواد 147 و148 قانون اصلاحی ثبت احساس می شد تا بین قانون وعرف تعادل برقرار شود در بخشی از این قانون مقرر شده بود که تمام املاک باید  ثبت شده وبرای تمام اموال غیر منقول سند رسمی صادر شود ومحاکم فقط دارندگان رسمی را به عنوان مالک خواهند شناخت که از بسیاری از اختلافا تها وکلاهبرداری ها جلوگیری نموده است .