-۲٫۶۷*
۰٫۰۱
-۰٫۰۲
Log(ps)
۰
۱۵٫۲*
۰٫۰۷
۱٫۱۱
Log(pop)
۰
-۲۲٫۲*
۰٫۰۰۰۲
-۰٫۰۰۶
@trend
Weighted Statistics
۱۰۸۳٫۸
F-statistics
۰٫۹۶
R-squared
۱٫۸۳
Durbin-Watson
۰٫۹۶
Adjusted R-squared
Unweighted Statistics
۰٫۹۱
R-squared
-(**) و (*) به ترتیب به مفهوم معنیداری ۱درصد و ۵درصد میباشد.
منبع: خروجی نرمافزار Eviews6
همانگونه که در جدول (۴-۳) ملاحظه می شود، ضریب به دست آمده برای تولید ناخالص داخلی (y) منفی بوده و از معنیداری بالایی برخوردار میباشد. تولید ناخالص داخلی در بسیاری از مطالعات انجام شده خارجی بعنوان یکی از متغیرهای مهم و مؤثر بر قیمت واقعی دارایی و خصوصأ قیمت مسکن می باشد[۱۱۳].چنانچه GDP از سمت تقاضای اقتصاد مورد بررسی قرار گیرد، انتظار بر این است که با افزایش درآمد و لذا افزایش تقاضا برای مسکن، قیمت حقیقی مسکن نیز افزایش یابد. اما چنانچه از سمت عرضه اقتصاد مورد بررسی قرار گیرد، افزایش GDP به معنای افزایش تولید و در دسترس بودن عوامل واسطهای است، انتظار میرود رابطه بین GDP و قیمت مسکن منفی باشد. اثر منفی تولید ناخالص داخلی و معنی داری آن در سطح ۹۹ درصد می تواند دلالت بر این نکته داشته باشد که رشد مثبت GDP به معنای بهبود محیط کسب و کار و رونق فعالیتهای صنعتی ، خدماتی و سایر بخشهای اقتصادی است که انتظار بر آن است بازار سهام نیز از وضعیت مناسبی برخوردار باشد. لذا گزینه های بدیل بازار مسکن از شرایط مناسبی برخوردار هستند و زمینه رشد قیمت مسکن محدود خواهد شد.
(( اینجا فقط تکه ای از متن درج شده است. برای خرید متن کامل فایل پایان نامه با فرمت ورد می توانید به سایت feko.ir مراجعه نمایید و کلمه کلیدی مورد نظرتان را جستجو نمایید. ))
نقدینگی (m) که مهمترین متغیر مطالعه حاضر است، مطابق انتظار تأثیری مثبت و به شدت معنیدار بر شاخص قیمت مسکن دارد. ضریب log(m) کشش قیمت مسکن را نسبت به نقدینگی نشان میدهد و بیان می کند که به ازای یک درصد افزایش نقدینگی، شاخص قیمت حقیقی مسکن در حدود ۵۸/۰ درصد در هر متر مربع افزایش مییابد همچنین نقدینگی بالاترین معنیداری را در میان متغیرها به خود اختصاص میدهد. این متغیر مهمترین متغیر مؤثر بر قیمت مسکن میباشد. تئوریها نیز حاکی از رابطه مثبت حجم پول با قیمت مسکن میباشد. این امر با بسیاری از مطالعات تجربی[۱۱۴] انجام شده، مطابقت دارد. با افزایش درآمدهای ناشی از نفت و افزایش نقدینگی در اقتصاد، درآمدهای انباشته شده به سوی سرمایه گذاری در فعالیتهای سودآور جذب میشوند. هنگامی که فعالیتهای صنعتی کم بازده و پر دردسرند، فعالیتهای تجاری با موانعی همچون محدودیتهای ارزی یا مقررات محدود کننده واردات روبرو هستند و قیمت ارز، طلا، سکه و کالاهای بادوام ثابت بوده و انتظار تغییر عمدهای در آنها نمیرود، سرمایهها جذب بازار مسکن میشوند.
بدیهی است که در کوتاهمدت بخشی از این سرمایهها به صورت تقاضای احتکاری یا سرمایهای، وارد بازار مسکن شده و قیمتها را در کوتاهمدت افزایش میدهد. همزمان بخشی از سرمایه وارد شده به بخش مسکن، در تولید مسکن به کار میافتد. این پدیدهای است که در گذشته بارها شاهد آن بودهایم. همچنین افزایش عرضه پول موجب مازاد عرضه پول شده که افزایش تقاضای کل را به دنبال خواهد داشت و به تبع آن تقاضای مسکن افزایش یافته و منجر به افزایش قیمت مسکن خواهد شد.
قلیزاده و کمیاب، (۱۳۸۹)، جعفری صمیمی و همکاران، (۱۳۸۶)
همانطور که نتایج آزمون نشان میدهد، متغیر تورم (p) اثر مثبتی بر قیمت مسکن دارد و از معنیداری بالایی برخوردار است. ضریب تورم معادل ۳۱/۰ است و این کمیت کشش قیمت مسکن را نسبت به تورم نشان میدهد و بیان می کند یک درصد افزایش در تورم ۳۱/۰ درصد در هر متر مربع قیمت مسکن را افزایش میدهد. به طور کلی در کشورهایی که قیمت مسکن در آنها بسیار بالاست، بانکهای مرکزی با چالشهای فشار تورم مواجهند و همزمان به دنبال به حداقل رساندن این افزایش هستند. بیثباتی تورم نه تنها موجب خدشهدار شدن اعتبار سیاستگذاران کلان اقتصادی به ویژه بانک مرکزی می شود، بلکه تداوم آن می تواند منجر به موارد حاد بیثباتی سیاسی کشور شود.[۱۱۵] در ایران تورم نسبتاً بالا موجب می شود خانوارها به منظور حفظ قدرت خرید و حفظ ارزش دارایی های خود در بخش مسکن سرمایه گذاری کنند، زیرا این بخش از ریسک و بازدهی مناسب بلندمدت در مقایسه با سایر دارایی ها برخوردار است.
ضریب مربوط به اثر نرخ بهره بلندمدت (IL) بر شاخص قیمت مسکن، منفی و در سطح ۵ درصد معنیدار میباشد و نشان میدهدسپرده بلندمدت یکی از دارایی های جانشین مسکن در سبد دارایی های خانوار است.کشش قیمت مسکن نسبت به نرخ بهره بلندمدت ۰۴/۰- است. این نتیجه منطبق بسیاری از مطالب بیان شده در متون نظری و یافتههای تجربی است که در بخشهای قبلی درباره مکانیزم اثرگذاری آن بر قیمت شرح داده شده است. یعنی کاهش نرخ بهره در کشورهای منتخب موجب افزایش بیرویه قیمت مسکن شده است. بنابراین میتوان با افزایش نرخ بهره، از رشد بیرویه قیمت مسکن جلوگیری کرد. افزایش نرخ بهره در بر دارنده چندین اثر است. از طرفی نرخ بهره یکی از اجزای هزینه استفاده مسکن است لذا در صورت افزایش نرخ بهره هزینه استفاده افزایش مییابد و همچنین هزینه وام مسکن زیاد می شود که کاهش تقاضا و قیمت را بدنبال دارد. این موضوع مورد تأکید کیس و شیلر (۲۰۰۳) نیز بوده است که تقاضای مسکن از طریق اجرای سیاست پولی انقباضی کاهش و آهنگ رشد قیمت ملایم می شود. . نرخ بهره یکی از عوامل مهم تعیین کننده قیمت مسکن است و شواهد تجربی نیز این ارتباط را تأیید می کند. کاهش نرخ بهره به افزایش در قیمت مسکن منجر می شود. اجماع نظر وجود دارد که یکی از عوامل مهم تعیین کننده افزایش قیمتهای مسکن در بسیاری از کشورها در چند سال گذشته، کاهش در نرخهای بهره در رکود اقتصادی اخیر است.[۱۱۶]
