عنوان صفحه
چکیده 1
1-1-مقدمه 2
1-2-بیان مسئله 4
-1-3ضرورت تحقیق 5
1-4-اهداف تحقیق 5
1-5-فرضیه های تحقیق 5
1-6-روش گردآوری اطلاعات 5
1-7-قلمرو مکانی پژوهش 5
1-8-قلمرو زمانی پژوهش 6
1-9-محدودیتهای تحقیق 6
1-10-تعریف وازه های کلیدی 6
1-11- سازماندهی پژوهش 7
2–1-مقدمه 8
2-2-مبانی نظری تحقیق 9
2-3-مروربر مطالعات داخلی و خارجی انجام شده 14
3-1-مقدمه 21
3-2-معرفی داده های ترکیبی 21
3-3-آزمونهای ریشه واحد در داده های ترکیبی 23
3-4-آزمونهای هم جمعی درداده های پنل 29
3-5-نحوه انتخاب بین مدلها 30
3-6-آزمونهای تشخیصی 34
3-7-معرفی روش های GLSو GMM. 36
3-8– معرفی مدل پنل دیتای فضایی 38
3-9-تعیین موقعیت فضایی 41
3-10-وقفه های فضایی 43
3-11-معرفی تعدادی از مدلهای خودرگرسیون فضایی 44
3-12-ماتریس وزن در پنل دیتای فضایی 50
3-13-آزمون وابستگی بین مناطق 52
3-14-تصریح مدل 56
3-15-بررسی و شرح متغیرها 58
3-16-انتخاب نوع ماتریس وزنی 72
3-17-روش شناسی تحقیق 76
3-18-انتخاب فرم تبعی رگرسیون 77
4-1-مقدمه 78
4-2-آزمون پایایی متغییرها 79
4-3-نتایج آزمون همجمعی 81
4-4-آزمونهای انتخاب مدل برای برآورد مدل ایستا 82
4-5-نتایج برآورد مدل اثرات ثابت 83
4-6-آزمونهای تشخیصی 83
4-7-تخمین مدل به روش GLS وآزمون نرمال بودن پسماندها 84
4-8-مقایسه نتایج حاصله برای مدل ایستا به روش های مختلف 87
4-9-برآورد مدل پویا 89
4-10-مقایسه نتایج دو مدل ایستا و پویا 89
4-11-بررسی تاثیر همجواری با استان تهران در قیمت مسکن استانهای همسایه 90
4-12-آزمون های خود همبستگی فضایی 92
4-13-برآورد مدل اقتصادسنجی فضایی برای مسکن 96
4-14-انتخاب بین دو مدل sem وsac. 100
4-15-نتایج برآورد با بهره گرفتن از مدل sem 101
4-16-آزمونهای تشخیصی برای مدل sem برآورد شده 101
4-17-برآورد مدل با خطای مستحکم وایت 103
-18-4 آزمون فرضیه های تحقیق 103
5-1-مقدمه 105
5-2-نتایج 105
5-3-پیشنهادات 107
منابع و ماخذ 109
چکیده
هدف این بررسی تعیین مهمترین عوامل منطقه ای موثر برقیمت مسکن در مناطق شهری کشور می باشد.برای این بررسی از روش پنل دیتا و پنل دیتای فضایی استفاده شده است.متغیر وابسته در این بررسی قیمت یک مترمربع واحد مسکونی در مناطق شهری کشوربه تفکیک استانها است و متغیرهای توضیحی مورد استفاده عبارتند از:قیمت یک متر مربع زمین مسکونی در مناطق شهری ،هزینه ساخت یک مترمربع واحد مسکونی در مناطق شهری ،جمعیت استانها ،تولید ناخالص داخلی هر استان و نرخ بیکاری در هر استان.داده های مورد استفاده بصورت سالیانه و از سال 1383 تا سال 1390 می باشد. نتایج نشان دهنده این است که هزینه ساخت یک مترمربع واحد مسکونی به عنوان مهمترین عامل موثر بر قیمت مسکن در مناطق شهری در کشور می باشد.پس از آن قیمت یک متر مربع زمین مهمترین عامل موثر بر قیمت مسکن است.
نتایج بدست آمده ازروش اقتصاد سنجی فضایی متفاوت از نتایج بدست آمده به روش اقتصاد سنجی مرسوم است.نتایج این مدل نشان دهنده این است که مهمترین عامل موثر برقیمت مسکن در کشور در طی سالهای 1383 تا 1390 قیمت زمین بوده است و پس از آن مهمترین عامل هزینه ساخت مسکن می باشد.
کلید واژه:عوامل منطقه ای ،قیمت مسکن ،پنل دیتا ،پنل دیتای فضایی ،وابستگی فضایی
1-1-مقدمه
بحــث مــسکن از اصــلی تــرین و مهمتــرین مباحــث در مجموعــه مطالعــات اقتــصادی می تواند تاثیر جبران ناپذیری برکل جامعه و نظام وارد آورد. مروری بر شـرایط مـسکن درجوامع گوناگون نـشان مـی دهـد کـه تقریبـا هـیچ کـشوری نتوانـسته اسـت بـه طـور کامـل مشکلات مسکن در جامعه خود را رفع نماید.مسکن همواره به عنوان یکی از مهمترین نیازهای اولیه جوامع مورد توجه محققین بوده است.
در کشور 4/44 نفر در هر واحد مسکونی زندگی می کننـد این شاخص روند کاهنده داشته است که علت اصلی آن را می تـوان در کـاهش زادو ولد به علـت اعمـال سیاسـتهای تنظـیم خـانواده، بـالا رفـتن سـن ازدواج و عوامـل اقتصادی و اجتماعی دانست.
روند شتابان شهرنشینى و رشد جمعیت در سه دهه گذشته در کشورهاى در حال توسعه و به ویژه در کشور ایران، مسائل بسیارى در ابعاد اجتماعى، اقتصادى و سیاسى به همراه داشته است و تهیه برنامه اى جامع در بازار مسکن را ضرورى ساخته است . براى چنین برنامه اى شاخص هاى مسکن و ارزیابى آنها ابزار مناسبى جهت سنجش نیازهاى بخش مسکن در کشور است .
تحولات جمعیتی و رشد و گسترش شهرها در سه دهه گذشته سبب شده تا بر اساس آخرین برآورد سرشماری کشور در سال 1390 ازمجموع 75000000 نفر جمعیت کشور، 54000000 در 1160 شهرکشور سکنی گزیده و البته از این 54000000 نفر جمعیت شهری،نزدیک به 38 درصد آن در 8 کلانشهر تهران، مشهد، اصفهان، تبریز،
شیراز، قم، اهواز و کرمانشاه سکنی گزیده که نشاندهنده افزایش سریع جمعیت کلانشهرهاست. در سرشماری سال 1385 ، جمعیت 9 کلانشهرذکر شده حدود 16 میلیون نفر بوده و 33 درصد از جمعیت شهری رابه خود اختصاص داده بود، اما تحولات سریع جمعیتی سبب شده تادر یک دوره 5 ساله، جمعیت این 9 کلانشهر به حدود 21 میلیون نفرافزایش پیدا کرده و سهم خود را به 38 درصد از جمعیت کشور برساندو باقیمانده جمعیت شهری نیز در 1151 شهر ساکن شوند. این آمارکوتاه به وضوح سرعت تحولات برنامه ریزان شهری را نشان میدهد،تا با استناد به این آمار و پیش بینی تحولات آینده بتوانند سیاست های لازم را برای این تحولات تدوین کنند.
در بسیاری از کشورها بخش مسکن بیش از نیمی از تشکیل سرمایه ثابت ناخالص داخلی را شامل می دهدوسهم مسکن از تولید ناخالص داخلی از 2 تا 10 درصد در کشورهای مختلف جهان متفاوت است.[1]از بخش مسکن می توان به عنوان یکی از بخشهای پیشرو برای توسعه سایر بخشها استفاده کرد.بررسی ها نشان می دهد که فعالیت حدود 120 رشته از مشاغل در ارتباط با بخش مسکن است.رکود در ساخت وساز می تواند موجب رکود بسیاری از فعالتهای اقتصادی و در نهایت موجب کاهش تولید ناخالص ملی گردد.
قیمت مسکن در مناطق گوناگون یک کشور متفاوت است.که ناشی از عوامل مختلف اقتصادی و منطقه ای است.با این وجود روند تغییر قیمت ها در مناطق مختلف مشابهت زیادی با یکدیگر دارد وتغییرات قیمت در یک ناحیه موجب تغییرقیمت در نواحی مجاور می شود.این تاثیر گذاری و تاثیر پذیری را می توان اثر موجی نامید.تصور غالب بر این است که جهت اثر موجی از مناطق پررونق با سطح بالای ساخت وساز و خریدو فروش به دیگر مناطق است.همچنین می توان انتطار داشت که مناطقی که از نظر دیگر فعالیتهای اقتصادی فعالتر هستند دارای اثرگذاری بیشتری بر مناطق مجاور که سطح تولید ناخالص کمتری دارند باشند. با افزایش فاصله دو ناحیه از یکدیگر اثر گذاری و اثر پذیری آنها از یگدیگر کاهش یابد. استانهای مختلف کشور از نظر استعداد های طبیعی ،منابع انسانی ،اندازه جغرافیایی و . با یکدیگر متفاوت هستند. که باعث تفاوت قیمت مسکن در این نواحی و همچنین قدرت تاثیر گذاری متفاوت بر دیگر نواحی می شود . برای نمونه تاثیر گذاری استان تهران از نظر قیمت بر استانهای مجاورش متفاوت از تاثیر گذاری دیگر استانها است. در واقع استان تهران دارای وزن و اهمیت بیشتری از نظر تاثیر گذاری بر مناطق مجاورش دارد.در این بررسی بدنبال مشخص کردن تاثیر مهمترین عوامل منطقه ای بر قیمت مسکن هستیم .آیا مناطق با بیکاری کمتر دارای قیمت مسکن بیشتری هستند؟ آیا مناطق ثروتمندتر دارای قیمت مسکن بیشتری هستند؟
1-2-بیان مسئله
مشکل مسکن در کشور همواره یکی از مسائل مهم پیش روی دولتها بوده است بطوری که تمامی دولتها یکی از اهداف دولت خود را تهیه مسکن برای آحاد مردم اعلام کرده اند اما تاکنون در حل این مشکل تاحدود زیادی ناتوان بوده اند.مشکل مسکن همواره به عنوان یکی از موانع مهم پیش روی جوانان برای تشکیل خانواده بوده است.افزایش جمعیت جوان کشور در سه دهه اخیر موجب شده است تا این موضوع به یکی از دغدغه های اصلی جوانان و خانواده ها تبدیل شود.اما دولتها کمتر به این مشکل بصورت منطقه ای نگاه کرده اند. مناطق مختلف در کشور دارای ویژگیهای اقتصادی ،فرهنگی و خصوصیات جغرافیایی متفاوت هستند که باعث شده است قیمت مسکن در استانها متفاوت باشد.اما دولتها هیچ برنامه مدون و مشخصی برای فایق آمدن بر این موضوع چه در کوتاه مدت و چه در بلند مدت نداشته اند.تنها برنامه ای که در سالهای اخیر توسط دولت به اجرا درآمده است طرح مسکن مهر بوده است که آن هم بدون در نظر گرفتن عوامل منطقه ای به مرحله اجرا درآمده است و دارای مشکلات اجرایی زیادی بوده است.واضح است که تداوم این وضعیت می تواند موجب بروز مشکلات متعدد اقتصادی و اجتماعی و فرهنگی در جامعه شود. بررسی عوامل منطقه ای موثر برقیمت مسکن می تواند نتایج متفاوتی نسبت به عوامل ملی موثر بر قیمت مسکن داشته باشد .شناخت مهمترین عوامل منطقه ای موثر بر قیمت مسکن می تواند برنامه ریزان ملی را برای طراحی برنامه های منطقه ای کارامدتر ودقیق تر یاری رساند.
-1-3ضرورت تحقیق
ضرورت تحقیقات اقتصادی منطقه ای در سالهای اخیر مورد توجه تعداد بیشتری از محققین قرار گرفته است .در کشور ما بیشتر بررسی های انجام شده برای مسکن با بهره گرفتن از عوامل و فاکتورهای ملی وتوابع هدانیک صورت گرفته است . با توجه به ویژگیهای متفاوت مناطق مختلف کشور انجام کارهای تحقیقی با تکیه بر عوامل منطقه ای الزامی بنظر می رسد.
1-4-اهداف تحقیق
الف-مشخص کردن مهمتربن عوامل منطقه ای موثر بر قیمت مسکن
ب-لحاظ کردن اثرات افزایش قیمت مسکن یک استان بر استان دیگر
د-تعیین تاثیر نرخ بیکاری بر قیمت مسکن
ن-تعیین تاثیر تولید ناخالص داخلی بر قیمت مسکن
و-بررسی تاثیر همجواری با استان تهران بر قیمت مسکن
1-5-فرضیه های تحقیق
الف-مناطق دارای نرخ بیکاری پایین دارای قیمت مسکن بالاتری هستند
ب-مناطق دارای تولید ناخالص داخلی بیشتر دارای قیمت مسکن بیشتری هستند
ج-مناطق همجوار با استان تهران دارای قیمت مسکن بیشتری هستند
1-6-روش گردآوری اطلاعات
روش جمع آوری اطلاعات بصورت کتابخانه ای و از سایت های مرکز آمار ایران ،سایت بانک مرکزی و سایت مرکز آمار و اطلاعات بازار کار صورت گرفته است.
