فهرست مطالب
عنوان صفحه
بیان مسئله 1
روش تحقیق 6
سوالات تحقیق 6
بررسی منابع 7
نتایج مورد انتظار 7
فصل اول: کلیات
بخش اول: اهمیت اسناد واملاک 9
بخش دوم- چگونگی بوجود آمدن اشتباهات ثبتی 12
بخش سوم- مفهوم اشتباه وانواع اشتباهات ثبتی 14
مبحث اول – مفهوم اشتباه 14
مبحث دوم – انواع اشتباه ثبتی 15
گفتار اول – اشتباه موثر 15
گفتار دوم – اشتباه غیر موثر 16
گفتار سوم- اشتباهات موثر در آگهی نوبتی (که باید آگهی تجدید شود) 17
گفتار چهارم- اشتباهات غیر موثر در آگهی های نوبتی 18
گفتار پنجم- اشتباهات موثر در آگهی تحدیدی 20
گفتار ششم- اشتباهات غیر موثر در آگهی تحدیدی 20
بخش چهارم – اشتباه و تفاوت آن با جعل در اسناد تنظیمی دفاتر اسناد رسمی و آثار آنها 22
بخش پنجم- اشتباه و تفاوت آن با حکم ماده 71 قانون دفاتر اسناد رسمی 22
بخش ششم – اشتباه در نقشه های شهرداری منجر به تفکیک 24
فصل دوم : اشتباهات ثبتی
بخش اول- پذیرش تقاضای ثبت از متقاضیان 26
مبحث اول – متصرفین 29
مبحث دوم- متولیان وقف و متصدی مال حبس شده و وصی در ثلث باقی 30
مبحث سوم – اشخاص حقوقی و دولتی 30
بخش دوم – اشتباه در جریان مقدماتی ثبت املاک 33
بخش سوم- اشتباه قلمی در ثبت املاک یا سند مالکیت 36
مبحث اول- رای هیات نظارت در خصوص مغایرت دفتر ثبت املاک با سند رسمی 37
مبحث دوم- رای شورایعالی ثبت (در ارتباط با اشتباهات قلمی در ثبت املاک) 38
بخش چهارم- اشتباه قبل از ثبت ملک در دفتر املاک 42
مبحث اول – تفاوت بند 4 با دیگر بندهای ماده 25 43
مبحث دوم- رای هیات نظارت در ارتباط با بند 4 ماده 25 45
بخش پنجم- تعارض در اسناد مالکیت (یا اشتباه در ثبت ملک برای بیش از یک شخص) 46
مبحث اول- چگونگی به وجود آمدن اسناد معارض 47
مبحث دوم- عناصر تعارض 48
گفتار اول – وجود دو مالک 48
گفتار دوم- تناقض بین مفاد دو سند 48
گفتار سوم- تقدم و تاخر در تنظیم اسناد 48
گفتار چهارم- لزوم تعارض به هنگام صدور سند 49
مبحث سوم- وظیفه هیات نظارت در صورت احراز تعارض در اسناد مالکیت 51
مبحث چهارم- عدم امکان افراز املاک مشاع در صورت وجود تعارض در سند مالکیت 53
مبحث پنجم- ویژگی های اسناد معارض و آرای وحدت رویه شورای عالی ثبت 53
مبحث ششم- مجازات مرتکبین اسناد معارض 56
بخش ششم- اشتباه ناشی از تفکیک 57
مبحث اول- احکام مقرر در ماده 101 اصلاحی قانون شهرداری 60
مبحث دوم- مسئولیت شهرداری در تنظیم نقشه ناقص 63
بخش هفتم- اشتباه در طرز تنظیم اسناد 65
بخش هشتم- اعتراض به نظریه رئیس ثبت 66
بخش نهم- سایر صلاحیت و اختیارات هیات نظارت 67
فصل سوم : مراجع حل اشتباهات ثبتی
بخش اول : هیات نظارت 73
مبحث اول – محل تشکیل هیات نظارت 73
مبحث دوم- ترکیب هیات نظارت 73
مبحث سوم- صلاحیت هیات نظارت 75
مبحث چهارم- تفاوت هیات نظارت با هیاتهای حل اختلاف ثبت 76
بخش دوم :شورای عالی ثبت 78
مبحث اول – ترکیب شورایعالی ثبت 79
مبحث دوم- محل تشکیل و صلاحیت شورایعالی ثبت 80
مبحث سوم- شورایعالی ثبت مرجع تجدیدنظر از آرای هیات نظارت 81
مبحث چهارم- صدور آرای اصراری و وحدت رویه شورایعالی ثبت 83
مبحث پنجم – شکایت از آراء شورایعالی ثبت و مرجع تجدیدنظر از آن 86
بخش سوم: ادارات ثبت اسناد و املاک 89
بخش چهارم: دفاتر اسناد رسمی 90
مبحث اول – چگونگی تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی: 90
مبحث دوم – نحوه اصلاح اشتباه در سند توسط سردفتر 92
بخش پنجم: مراجع قضائی (دادگاهها) 96
نتیجه گیری 100
منابع و مآخذ 104
بیان مسئله:
در جریان عملیات ثبتی ممکن است بین اشخاص و ادارات ثبت اختلاف و اشتباهاتی در ارتباط با ثبت املاک یا اسناد رخ دهد قانون ثبت اسناد و املاک مرجع حل این اختلاف و اشتباهات ثبتی را هیات نظارت و شورای عالی ثبت[1] تعیین و معرفی نموده است. ماده 6 و 25 مکرر قانون مزبور ترکیب این دو هیات و محل رسیدگی به این اختلافات را بیان نموده و ماده 25 نیز حدود صلاحیت و وظایف هیات نظارت را معین و موارد اشتباه را در 8 بند و 5 تبصره احصاء نموده است که بندهای 1 الی 6 مربوط به اشتباهات و اختلافات در املاک بوده و بندهای 7 و 8 نیز صرفاً در ارتباط با اسناد می باشد که ذیلاً بندهای مربوطه به اختصار بیان می شود.
اگر در جهت پذیرفتن تقاضای ثبت اختلافی بین اشخاص و ادارات ثبت واقع شود.
هر گاه در جریان مقدماتی ثبت املاک اشتباه موثر واقع شود.
هر گاه در موقع ثبت ملک و یا ثبت انتقالات بعدی صرفاً به علت عدم توجه و دقت نویسنده سند مالکیت و یا دفتر املاک اشتباه قلمی رخ دهد.
اشتباهاتی که قبل از ثبت ملک در جریان عملیات مقدماتی ثبت پیش آمده و موقع ثبت ملک در دفتر املاک مورد توجه قرار نگرفته و بعداً اداره ثبت متوجه اشتباه شده باشد.
رسیدگی به تعارض در اسناد مالکیت کلاً یا جزاً خواه نسبت به اصل ملک یا حدود آن باشد.
رسیدگی و رفع اشتباهی که در عملیات تفکیکی رخ دهد و منتج به انتقال رسمی یا ثبت دفتر املاک شود.
هرگاه در طرز تنظیم اسناد و تطبیق مفاد آنها با قوانین اشکال و یا اشتباهی پیش آید.
رسیدگی به اعتراضات اشخاص نسبت به نظریه رئیس ثبت.
در تمامی موارد فوق رفع اختلاف و تعیین تکلیف به درخواست اداره ثبت با هیات نظارت است .
آنچه که لازم است در این جا ذکر شود این است که رسیدگی هیات نظارت به اختلافات و اشتباهات مزبور تا وقتی است که ملک در دفتر املاک به ثبت نرسیده باشد.[2]
اما اگر ملک در دفتر املاک ثبت شود و بعداً اداره ثبت متوجه اشتباه گردد اگر اصلاح اشتباه به حق کسی خللی نرساند هیات نظارت دستور رفع اشتباه و اصلاح آن را صادر می نماید در صورتیکه اصلاح اشتباه به حق کسی خلل برساند ذینفع به دادگاه هدایت می شود و تا تعیین تکلیف نهایی اداره ثبت منتظر رای دادگاه خواهد ماند. قابل ذکر است که در هر زمان و مرحله ای امکان ارسال اختلافات به هیات نظارت مقدور می باشد . ممکن است بعد از پایان عملیات مقدماتی ثبت باشد یا قبل از آن و نیز ممکن است این اشتباه قبل از ثبت ملک در دفتر املاک باشد یا به هنگام ثبت انتقالات بعدی که وارد دفتر املاک می شود و یا ممکن است ثبت دفتر املاک مخالف یا مغایر سند رسمی یا حکم نهایی دادگاه باشد.
باستناد تبصره چهار ماده 25 قانون ثبت آرای هیات نظارت فقط در مورد بندهای 1 و 5 و 7 در اثر شکایت ذینفع قابل تجدیدنظر در شورای عالی ثبت خواهد بود و در بقیه موارد رای هیات نظارت قطعی است. اشتباهات ثبتی در قانون ثبت به دو نوع اشتباه موثر و اشتباه غیر موثر تقسیم گردیده است که منظور از اشتباه موثر آنچنان اشتباهی است که مانع جریان عملیات ثبتی بوده و موجب ابطال عملیات ثبت می گردد و اشتباه غیر موثر اشتباهی است که مخل جریان ثبتی نمی گردد. [3]
این که آیا آرای هیات نظارت و شورای عالی ثبت قابل شکایت است یا خیر و در صورت قابل شکایت بودن مرجع یا مراجع رسیدگی کدامند؟ باید گفت نظر به اینکه این دو هیات از مراجع اداری میباشند می توان از هر دو به دیوان عدالت اداری شکایت نمود ولی اصولاً از آرای هیات نظارت به شورای عالی ثبت شکایت می شود. [4]
با توجه به اینکه شورای عالی ثبت دو شعبه (شعبه املاک و شعبه اسناد) دارد در رسیدگی به پرونده های مطروحه هر شعبه نسبت به شعبه دیگر شعبه هم عرض تلقی می شود. بنابراین پرونده های شعبه املاک در شعبه اسناد و بالعکس پرونده های شعبه اسناد در شعبه املاک مورد رسیدگی قرار می گیرد در نهایت وجود یک هیات نظارت در مرکز هر استان یک شعبه املاک و اسناد در کل کشور (در شورای عالی ثبت) در شرایط فعلی و با حجم زیاد و تراکم پرونده ها در هیات های مزبور خالی از انتقاد و ایراد نیست چرا که ممکن است رسیدگی به پرونده ای ماه ها و شاید سال ها به طول انجامد.
مهمترین ایراد به کار این دو هیات این است که در صورت رسیدگی به اسناد معارض و پس از تشخیص معارض بودن سند این مراجع خودشان نمی توانند نسبت به
